房地产行业3月统计局数据点评及房地产月报：销售保持高增，市场热度延续-20210416-中达证券-25页_1023kb

房地产市场3月数据总结

核心内容

2021年3月，中国房地产市场保持高热度，销售和投资增速均处于高位，但土地市场成交面积与总价增速有所回落，市场供需矛盾或逐步缓解。同时，资本市场对特色房企表现较好，而政策调控和“三道红线”对后期市场可能产生一定影响。

主要观点

• 销售保持高增：1-3月全国商品房销售金额累计同比增长 $88.5%$，销售面积累计同比增长 $63.8%$，主要受低基数和市场热度影响。
• 投资增速高位：房地产开发投资累计同比增长 $25.6%$，但土地成交面积增长 $16.9%$，成交价款下降 $17.3%$，受“两集中”供地政策影响。
• 开竣工面积快速增长：房屋新开工面积同比增长 $28.2%$，竣工面积同比增长 $22.9%$，工程进度恢复正常。
• 开发资金来源增长：房地产开发资金来源累计同比增长 $41.4%$，其中定金及预收款和个人按揭贷款增速显著提升。
• 城市表现分化：一线城市销售和推盘增速较快，但部分城市如韶关、泉州、南宁、常州增速相对较慢；二手房市场整体热度较高，部分城市如金华、杭州、北京表现突出。
• 土地市场降温：住宅用地成交面积和总价同比均下降，一线城市降幅最大，但三线城市略有回升。
• 溢价率平稳：尽管部分城市溢价率有所下降，但整体保持平稳。
• 投资建议：维持“强于大市”评级，认为市场出清有助于优质房企发展。

关键信息

1. 销售数据

• 商品房销售：

  • 1-3月销售金额累计同比增长 $88.5%$，较2019年同期增长 $41.9%$。
  • 销售面积累计同比增长 $63.8%$，较2019年同期增长 $20.7%$。
  • 3月销售面积环比上升 $43%$，同比上升 $80%$。

• 开发投资：

  • 1-3月开发投资累计同比增长 $25.6%$，较2019年同期增长 $15.9%$。

• 开发资金来源：

  • 1-3月累计同比增长 $41.4%$，其中定金及预收款增长 $86.1%$，个人按揭贷款增长 $50.0%$。

2. 开竣工数据

• 房屋新开工面积同比增长 $28.2%$，竣工面积同比增长 $22.9%$。
• 未来市场供需矛盾或出现缓解，随着前期购置土地逐步开工。

3. 城市表现

• 新房成交：

  • 44城新房成交面积环比上升 $43%$，同比上升 $80%$。
  • 一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升 $153%$、$91%$、$102%$。
  • 芜湖、武汉、金华和广州增幅较大，韶关、泉州、南宁、常州增速相对靠后。

• 去化周期：

  • 截至3月末，14城新房去化周期为 $10.7$ 个月，环比下降 $34%$，同比下降 $25%$。
  • 北京、上海、广州、深圳去化周期分别为 $21.7$、$5.7$、$6.4$、$4.8$ 个月，环比下降幅度较大。

• 二手房成交：

  • 15城二手房成交面积环比上升 $67%$，同比上升 $67%$。
  • 金华、杭州、北京累计成交面积增幅居前。
  • 截至3月末，15城二手房累计成交面积同比上升 $84%$。

• 挂牌情况：

  • 一线城市挂牌出售量指数下降，价格指数上升。
  • 二线城市挂牌量指数稳定，价格指数保持平稳。
  • 三四线城市挂牌出售量指数维持高位，未来或面临供应压力。

4. 土地市场

• 住宅类用地成交面积：

  • 3月百城住宅用地成交面积同比下降 $23.1%$，一线和二线城市降幅扩大。
  • 1-3月累计成交面积同比下降 $16.3%$，三线城市降幅收窄。

• 住宅用地成交总价：

  • 3月百城住宅用地成交总价同比下降 $9.1%$，一线和二线城市降幅明显。
  • 1-3月累计成交总价同比下降 $3.5%$，三线城市增长 $26.8%$。

• 成交楼面均价：

  • 3月百城楼面均价环比下降，一线和二线城市明显回落，三线城市环比上升。
  • 1-3月楼面均价整体维持平稳。

• 溢价率：

  • 3月百城住宅用地成交溢价率环比基本持平。
  • 一线和二线城市溢价率下降，三线城市略有回落。

5. 融资情况

• 境内债券发行：

  • 信用债发行规模环比上升，增速保持高位。
  • 3月境内房地产信用债呈净融资状态。

• 融资成本：

  • 商业性房地产贷款余额增速持续下滑。
  • 个人住房贷款余额增速小幅下降。
  • 首套平均房贷利率近期小幅上升。

6. 政策回顾

• 多地加强楼市调控，信贷监管持续推进。

7. 投资建议

• 评级：维持“强于大市”评级。
• 市场情绪：悲观情绪逐步释放，市场出清有利于优质房企发展。
• 房企表现：特色房企在资本市场表现较好，物业公司涨幅优于开发类公司。

结论

2021年3月，中国房地产市场在低基数和高热度的推动下继续保持强劲增长，销售和投资增速均处于高位，但土地市场出现降温迹象，未来需关注政策对市场的影响。资本市场对特色房企青睐有加，建议关注具备稳定增长能力和良好市场表现的房企。