20210715-中达证券投资-房地产_6月统计局数据点评及房地产月报-销售有所降速_投资保持高位_24页_1mb

房地产行业6月数据总结

核心内容概览

6月房地产市场销售有所降速，但投资保持高位。1-6月全国商品房销售金额累计同比增长 38.9%（较2019年同期增长 31.4%），销售面积累计同比增长 27.7%（较2019年同期增长 17.0%），但6月单月销售增速明显放缓。房地产开发投资完成额累计同比增长 15.0%（较2019年同期增长 17.2%），仍高于固定资产投资增速。

主要观点

• 销售有所降速：6月全国商品房销售出现明显降速，百强房企单月销售面积同比下滑，但1-6月累计销售仍保持增长。
• 投资保持高位：房地产开发投资增速仍维持高位，主要得益于补库存压力，但资金面压力逐步显现。
• 土地市场波动：受“两集中”供地政策影响，核心城市土地供应节奏出现波动，导致土地购置面积与土地成交价款分别下降 11.8% 和 5.7%。
• 新开工增速放缓：集中供地使得核心城市新开工节奏推后，1-6月新开工面积同比增长 3.8%，显著慢于销售增速。
• 融资环境变化：房地产开发资金来源增速继续回落，国内贷款增速转负，但定金及预收款和个人按揭贷款增速显著提升，成为支撑资金来源的主要因素。
• 城市表现分化：一线城市新房销售增长较快，部分城市如芜湖、福州、武汉和泰州累计交易量增长显著，而柳州、泉州、嘉兴、东营则出现较大降幅。二手房市场中，北京、厦门、佛山成交面积累计增幅居前，三四线城市挂牌量维持高位。
• 土地市场降温：各线城市住宅用地成交面积同比下降，其中三线城市降幅最大，为 31.0%。成交楼面均价有所上升，但溢价率整体回落，市场热度逐步下降。

关键信息

销售数据

• 1-6月商品房销售金额累计同比增长：38.9%（较2019年同期增长31.4%）
• 1-6月商品房销售面积累计同比增长：27.7%（较2019年同期增长17.0%）
• 6月商品房销售面积同比：-9%
• 6月商品房销售金额同比：-14%
• 百强房企6月销售面积同比：已出现下滑

投资数据

• 1-6月房地产开发投资完成额累计同比增长：15.0%（较2019年同期增长17.2%）
• 1-6月土地购置面积同比下降：11.8%
• 1-6月土地成交价款同比下降：5.7%
• 1-6月房屋竣工面积同比增长：25.7%（较1-5月增长16.4%）

融资情况

• 1-6月房地产开发资金来源累计同比增长：23.5%（较1-5月增长29.9%）
• 国内贷款累计同比增长：-2.4%（1-5月：1.6%）
• 定金及预收款累计同比增长：49.7%
• 个人按揭贷款累计同比增长：23.9%
• 销售回款成为重要支撑：未来销售回款将对开发资金增速起到支撑作用。

城市表现

• 一线城市新房成交面积累计同比增长：70%
• 二线城市新房成交面积累计同比增长：42%
• 三线城市新房成交面积累计同比增长：27%
• 二手房成交面积累计同比增长：27%（较上月41%有所回落）
• 北京、厦门、佛山二手房成交面积累计增幅居前：分别增长 67%、65%、63%

土地市场

• 1-6月百城住宅用地成交建面同比下降：17.9%
• 一线城市住宅用地成交建面同比下降：1.6%
• 二线城市住宅用地成交建面同比下降：6.6%
• 三线城市住宅用地成交建面同比下降：31.0%
• 1-6月住宅用地成交总价同比增长：3.3%
• 一线城市住宅用地成交总价同比增长：20.0%
• 二线城市住宅用地成交总价同比增长：6.1%
• 三线城市住宅用地成交总价同比下降：10.0%
• 6月百城住宅用地成交楼面均价环比下降：25.9%
• 6月住宅用地成交溢价率环比下降：整体市场热度有所回落。

投资建议

• 维持“强于大市”评级：在金融下行周期中，部分房企因过度追求规模而面临风险，但具备综合优势的房企有望扩大市占率。
• 关注价值重估房企：SOHO中国、首创置业和绿城中国等房企在6月表现较好，物业公司股价表现优于开发类公司。

风险提示

• 资金面压力：国内贷款增速转负，房企资金压力显现。
• 市场供需矛盾：部分城市新房库存去化周期上升，需关注市场供需变化。
• 土地市场降温：集中供地政策对土地市场造成扰动，未来土地市场热度或有所下降。