2021-08-22-亿翰智库-房地产_2021年8月中旬郑州楼市走势现状及未来趋势预判_11页_1mb

郑州楼市走势现状及未来趋势预判（2021年8月中旬）

核心内容

2021年8月中旬，郑州楼市因“水灾+疫情”双重冲击，市场短期内陷入停摆状态，成交量大幅下滑，成交价格基本平稳。同时，受信贷调控收紧影响，购房者支付能力受到打击，市场整体进入调整期。但郑州楼市基本面仍较为健康，未来将逐步恢复，并呈现区域分化趋势。

主要观点

• 短期市场停滞：受水灾和疫情叠加影响，郑州楼市在8月上半月几乎停摆，成交量断崖式下跌。
• 信贷政策收紧：2021年5月起，银行房地产贷款额度紧张，利率上浮、放款时间延长、二手房停贷，购房需求受资金限制。
• 刚需支撑市场：郑州楼市长期供大于求，房价泡沫被挤出，市场主要由刚需群体支撑，主城因其产业优势和人口聚集，成为购房者首选。
• 政策支持城市发展：国家对郑州的政策倾斜，如中部崛起、物流枢纽建设、航空港发展等，为楼市提供长期支撑。
• 房价处于低位：郑州房价在全国GDP前35城市中相对较低，价格支撑性强。
• 供地减缩，市场回归健康：2021年供地量大幅减少，市场逐步实现供需平衡。
• 区域分化加剧：主城与远郊市场继续分化，主城供地多、价格高，远郊区供地少、价格低。

关键信息

一、近期新房成交量价走势

• 成交量断崖式下跌：2021年4月达到小高峰，随后4-6月环比下跌约10%，7月环比下跌29%，8月上半月环比下跌82%。
• 成交价格基本平稳：2021年8月上半月成交均价较7月下降1.7%，但较2020年7月上涨3.4%。
• 主城与远郊分化显著：
  • 销售面积：7月主城销售面积占全市的64%，远郊区占比下降。
  • 销售均价：主城销售均价15406元/㎡，同比上涨3.6%；远郊区销售均价8024元/㎡，同比下降5.7%。

二、成交量价变化内在原因

1. “水灾+疫情”叠加影响：

   • 7月郑州水灾导致市场停摆一周。
   • 8月初疫情蔓延，线下售楼部关停，市场再次停摆。
   • 疫情期间线上销售效果不佳，市场短期内难以恢复。

2. 信贷调控收紧：

   • 2021年5月起，银行房地产贷款额度紧张，利率上浮25%。
   • 新房放款时间延长，二手房普遍停贷。
   • 住房公积金贷款条件收紧，包括缴存期限、还贷能力认定、征信查询等，进一步限制购房需求。

3. 刚需支撑市场：

   • 郑州楼市长期供大于求，炒房客撤离，市场由刚需主导。
   • 主城区因产业聚集、人口流入等因素，成为购房者首选。

三、未来三大研判

1. 短期市场恢复：

   • 预计8月底疫情将被控制，市场将逐步恢复。
   • 9-10月成交量有望回升至5月小高峰水平，价格保持稳定。
   • 房企将采取以价换量策略，释放积压需求。

2. 长期市场基本面良好：

   • 政策支持：国家对郑州的多项政策支持，推动城市发展。
   • 经济支撑：郑州近10年GDP持续增长，2020年突破1.2万亿元，全国排名16。
   • 人口增长：2020年郑州常住人口达1260万，预计到2035年将达1800万，年均人口流入约35万，为楼市提供长期需求支撑。
   • 房价低位：郑州房价在全国GDP前35城市中相对较低，价格支撑性强。

3. 区域继续分化：

   • 2021年1-8月15日，宅地供应建面1391万㎡，其中主城区占比76.2%，远郊区仅23.8%。
   • 金水区宅地供应量居首，房价仅次于郑东新区。
   • 主城区优质项目将在年底集中入市，区域间量价分化将持续。

相关研究

• 研究员：于小雨、李丽
• 联系方式：13521811061、lili@ehconsulting.com.cn

声明与关于我们

• 免责声明：本报告基于公开信息撰写，不保证完全准确，仅供参考。
• 关于我们：亿翰智库是一家专注于房地产行业研究的机构，隶属亿翰股份，致力于提供行业趋势、企业模型及资本价值分析。