20210823-亿翰智库-房地产_2021年8月中旬郑州楼市走势现状及未来趋势预判_11页_1mb

郑州楼市走势现状及未来趋势预判总结

核心内容

本报告分析了2021年8月中旬郑州房地产市场的现状及未来趋势，指出当前市场受到“水灾+疫情”双重冲击，成交量大幅下滑，价格整体平稳。同时，市场呈现主城与远郊明显分化趋势，未来短期内市场将逐步恢复，长期来看市场基本面良好，政策支持与人口增长为楼市提供支撑。

主要观点

• 短期市场恢复预期：预计未来3个月内市场将逐步恢复，成交量有望回升，价格保持稳定。
• 长期市场基本面良好：郑州楼市具备政策支持、城市发展潜力及人口流入支撑，未来市场健康度有望提升。
• 区域分化持续：主城与远郊市场将继续分化，主城因优质资源及产业优势，成为购房者的首选。

关键信息

一、近期新房成交量价走势

1. 成交量断崖式下跌：

   • 2021年1-4月成交量持续攀升，4月达小高峰。
   • 4-6月成交量环比下跌约10%。
   • 7月成交量环比下跌29%。
   • 8月上半月成交量环比下跌82%。

2. 成交价格整体平稳：

   • 2020年7月至2021年7月，郑州新房成交均价基本平稳。
   • 2021年8月上半月成交均价较7月下降1.7%，但较2020年7月上涨3.4%。

3. 主城与远郊分化显著：

   • 2021年7月，主城销售面积占比达64%，远郊区则大幅下滑。
   • 主城区销售均价为15406元/㎡，同比上涨3.6%；远郊区销售均价为8024元/㎡，同比下降5.7%。

二、成交量价变化内在原因

1. “水灾+疫情”叠加冲击：

   • 2021年7月郑州水灾导致市场短暂停摆。
   • 8月初疫情蔓延，线下售楼部关停，市场再次停摆。

2. 信贷调控收紧：

   • 银行房地产贷款“双限”政策导致放款时间延长，贷款利率上浮25%。
   • 住房公积金政策收紧，贷款条件提高，还贷能力认定标准更严，购房支付能力受限。

3. 刚需支撑市场，主城价值凸显：

   • 郑州楼市长期供大于求，房价阴跌，炒房客撤离。
   • 主城区因产业聚集、人口流入及资源集中，成为刚需购房者首选。

三、未来三大研判

1. 短期恢复阶段：

   • 预计8月市场仍受疫情影响，成交量低迷。
   • 9-10月疫情控制后，房企将加大开盘力度，采取以价换量策略，成交量有望回升至5月水平。

2. 长期基本面良好：

   • 政策支持：国家出台中部崛起政策，郑州城市发展受力加强。
   • 城市增长：2020年郑州GDP突破1.2万亿，全国排名16，城市发展向好。
   • 人口流入：郑州人口持续增长，2035年规划人口达1800万，年均流入约35万人，为楼市提供长期需求支撑。

3. 区域分化持续：

   • 2021年宅地供应集中在主城区，占比达76.2%，远郊区仅占23.8%。
   • 主城区优质项目将在年底集中入市，主城与远郊市场量价将保持分化趋势。

相关研究

• 研究员：于小雨、李丽
• 联系方式：13521811061，lili@ehconsulting.com.cn

数据来源

• 亿翰智库
• 郑州市住房保障和房地产管理局
• 郑州市统计局
• 政府官网

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