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演变中的北京甲级写字楼市场总结

核心内容

北京甲级写字楼市场在过去三年经历了显著的演变，主要体现在租户结构、区位布局及市场供需关系的变化。金融行业仍为第一大租户，而TMT（科技/新媒体/电信）行业则迅速崛起，成为第二大需求引擎。同时，中资企业逐渐取代外资成为市场主导力量，非核心商务区和商务园区成为新的增长点。

主要观点

• 租户结构变化：金融行业仍占主导地位，其证券/基金/期货/信托子行业增长迅速。TMT行业则从2016年的11%上升至2019年的15%，成为第二大需求来源。
• 中资租户崛起：中资企业在甲级写字楼中的租赁面积占比从2016年的35%上升至2019年的59%，主要得益于其在TMT、专业服务和能源等领域的扩张。
• 非核心商务区发展：非核心商务区贡献了全市54%的甲级写字楼净吸纳量，成为市场扩张的重要推动力。望京和奥体是主要受益区域，而丽泽和通州正逐步成为新兴商务区。
• 商务园区补充作用：商务园区在提供高品质办公空间和税收优惠方面具有竞争力，成为写字楼市场的重要补充，尤其吸引符合产业导向的企业。
• 灵活办公兴起：灵活办公自2015年以来增长5倍，但受限于租金和可租面积，仅占甲级写字楼租赁面积的15%。TMT企业是灵活办公的主要租户，未来将对甲级写字楼市场产生更大影响。

关键信息

甲级写字楼市场概况

• 样本数据：共调查94栋甲级写字楼，涉及近3000家入驻企业。
• 租赁面积：全市甲级写字楼总租赁面积达384万平方米。
• 租户类型：中资租户占比从35%升至59%，成为主导力量。

TMT行业趋势

• 增长显著：TMT行业在甲级写字楼中的租赁面积占比从11%升至15%，成为第二大租户。
• 子行业扩张：集成电路、软件开发、人工智能、物联网、云计算、企业端技术服务等领域成为新兴增长点。
• 租户结构变化：大型成熟企业和独角兽企业成为主要租户，5000平方米以上租户比例显著上升。

非银行金融行业趋势

• 扩张加速：非银行金融类租户租赁面积占比从21%升至26%，主要受益于资管新规和风险投资需求。
• 集聚核心商务区：非银行金融机构更倾向于租赁核心商务区的甲级写字楼，因其与监管机构沟通的便利性和租金承受能力。

区位布局演变

• 非核心商务区崛起：奥体、望京等区域迅速成熟，承接来自核心商务区的外溢需求。
• 丽泽与通州潜力：随着地铁开发重心南移，丽泽和通州将受益于基础设施改善，成为未来外溢需求的主要承接地。
• 商务园区发展：丰台科技园、亦庄等商务园区因高品质办公空间和税收优惠而吸引企业入驻，成为写字楼市场的补充。

基础设施影响

• 地铁通达性：地铁连通性改善是租户外溢的重要前提，望京、奥体等区域因地铁通勤时间短而迅速发展。
• 未来交通规划：丽泽和通州将受益于地铁14号线、16号线及17号线的完工，通勤时间有望大幅缩短。

灵活办公市场

• 发展迅速：灵活办公在北京的总存量面积自2015年以来增长5倍，但主要集中在低品质写字楼和购物中心。
• TMT企业主导：TMT企业是灵活办公的主要租户，尤其在中关村和望京布局广泛。
• 核心商务区补充：随着企业对办公空间成本的控制，灵活办公在核心商务区的拓展将更加积极，成为传统写字楼的重要补充。

未来趋势

• 需求驱动：科技创新和大资管行业将持续推动TMT和非银行金融类租户需求增长。
• 供应增长：未来三年，核心商务区将有相对充裕的甲级写字楼供应，成为租户获取高性价比办公空间的机会窗口。
• 丽泽和通州成长：随着基础设施完善，丽泽和通州将成为新的商务中心，吸引更多外溢型租户。
• 灵活办公扩展：灵活办公将成为更多大中型企业的常规选择，尤其在核心商务区，有助于提升办公空间使用效率。

数据支持

• 图表分析：多个图表展示了各行业租赁面积占比、区域供需分布及基础设施对市场的影响。
• 租户普查：世邦魏理仕对北京甲级写字楼和商务园区进行了租户普查，以全面分析市场动态。

作者与联系方式

• 报告撰写：世邦魏理仕大中华区研究部。
• 联系人：张冀苏、王一茜、蔡詠嘉、谢晨、孙祖天、苏丹、张荣、陆佳莹。
• 全球联系：Richard Barkham, Ph.D., Neil Blake, Ph.D., Henry Chin, Ph.D., Spencer Levy。

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