房地产行业深度报告：Q1业绩有所企稳，销售回暖业绩或好转-20230510-万联证券-20页_616kb

房地产行业深度报告总结

行业核心观点

房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业，随着疫情管控放松，宏观经济修复离不开地产的企稳。预计政策面将继续以宽松为主，行业在经历了一年半的快速下行期后，供给已接近中长期均衡水平，继续下降空间有限。政策叠加有望推动行业走出困境，建议关注以下三类企业：

1. 均好型头部房企及深耕高能级城市的区域类房企；
2. 融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；
3. 优质的头部物业管理公司。

投资要点

A 股房企业绩变化

• 整体营收增速探底回升：2022年整体营收同比增速为-8.58%，2023年Q1为+0.06%，同比上升11.35pct。
• 国央企背景房企表现较好：2023年Q1国央企营收同比增速为+7.84%，优于民营房企的-4.27%。
• 利润下滑幅度收窄：2022年整体归母净利润同比增速为-146.11%，2023年Q1为-11.53%，同比收窄40.65pct。
• 民营房企利润改善显著：2023年Q1民营房企归母净利润同比增速为+55.36%，较去年同期上升137.04pct。

盈利水平企稳

• 毛利率与净利率企稳：2022年整体毛利率为17.73%，2023年Q1为17.32%，保持稳定；国央企毛利率较2022年有所上升，民营房企毛利率则有所下降。
• 净利率明显回升：2023年Q1整体净利率为2.49%，较2022年-1.72%明显改善。国央企净利率为4.28%，民营房企为1.36%，均较2022年有所提升。
• 期间费用率差异较大：2023年Q1整体期间费用率为9.76%，较2022年下降1.00pct，但国央企费用率略高于民企。

杠杆水平与回款情况

• 杠杆水平短期抬升：2022年整体净负债率为79.67%，2023年Q1上升至81.39%。
• 销售回款边际好转：2023年Q1整体销售商品、提供劳务收到的现金同比增速为+0.28%，国央企同比增速为+22.65%，表现突出。
• 预收账款规模下降：2022年整体预收账款为2.79万亿元，同比增速为-14.05%；2023年Q1预收账款营收覆盖率为113.93%，较2022年有所回升。

基金重仓配置下降

• 房地产行业基金重仓配置比例持续下降：2022年为1.62%，2023年Q1为1.19%，低于标准配置比例。
• 重点个股持仓分化：保利发展、万科、金地集团等头部房企遭减持，华发股份、滨江集团等销售表现较好的地方龙头获得增持。
• 保利发展仍为基金重仓持股首位，其次是招商蛇口和万科。

板块估值与投资建议

• 行业估值与投资建议：建议关注均好型头部房企、区域类房企、融资政策放松下的资源整合或风险化解能力房企，以及优质物业管理公司。
• 主要个股估值情况：保利发展市盈率为7.9，招商蛇口为15.5，万科A为7.9，华发股份为7.7，金地集团为5.8，滨江集团为6.9，新城控股为7.7，绿地控股为11.9，陆家嘴为27.6，上海临港为19.7，万业企业为37.8，首开股份为18.8，金融街为11.6，天健集团为5.0，大悦城为22.9。

风险因素

• 消费者信心修复不及预期；
• 政策放松力度不及预期；
• 房价超预期下跌；
• 房企盈利能力大幅下降。

投资评级

• 行业投资评级：强于大市（未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上）；
• 公司投资评级：
  • 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上；
  • 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%；
  • 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%；
  • 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

风险提示与免责声明

• 风险提示：投资者应自行判断并承担投资风险，不应仅依赖投资评级做出决策。
• 免责声明：本报告基于公开信息撰写，不构成投资建议，不保证信息的准确性和完整性，亦不保证观点不会变更。投资者应阅读完整报告，以获取全面信息。

总结

2023年Q1，房地产行业整体业绩有所企稳，销售回暖带动回款改善。国央企背景房企在政策宽松背景下保持优势，而民营房企在融资政策放松下盈利能力有所提升。基金重仓配置比例下降，但保利发展、招商蛇口等头部房企仍受到青睐。行业整体杠杆水平略有上升，但销售回款改善，预收账款覆盖度维持高位。建议关注头部房企及区域龙头，同时注意政策变化和市场风险。