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报告摘要

好的，这是对您提供的证券研究报告内容的总结：

本报告由国盛证券分析师撰写，聚焦于分析房地产市场何时能触底的关键问题，报告发布日期为2025年9月26日。

总结报告核心内容如下：

研究背景与核心问题：
- 报告旨在探讨房地产市场的底部何时会出现。
- 强调了地产供给、需求、居民债务以及住房属性这四大基本面维度进行分析。
核心内容分析（四大维度）：
- 地产供给：当前新开工面积大幅减少，库存水平仍处高位；虽然已有足够的存量住房，但结构性短缺（如高品质住房不足）依然存在。
- 地产需求：
  - 刚需需求有所减弱。
  - “改善性”需求成为主导力量。
  - 投资性需求呈现转负趋势。
  - 政策性拆迁需求保持稳定。
  - 预测到2035年，商品房年销售面积可能进一步下降，预计下跌幅度约为三分之一，达到约6.5亿平方米。
- 居民债务：现有存量债务压力尚属可控范围，居民新增债务负担预计在1至2年后有望恢复正常水平。
- 住房价格：从居住和投资的角度看，中国住房价格均处于世界较高水平。预计经过持续1至2年的周期调整，价格有望回落至历史相对低位。
政策建议：报告建议采取多项措施，包括：
- 严格控制新增房地产开发投资（严控增量）。
- 重点化解已有房地产库存（化解存量）。
- 提升房地产开发品质（提高质量）。
- 加大城市改造更新力度，特别是旧改、棚改（加力城改旧改），以释放“刚性+改善”潜在需求。
- 通过这些措施来缓解居民债务压力，并稳定市场预期。
风险提示：可能存在测算误差超出预期、政策执行力度超出预期、市场景气度变化超出预期的风险。