20240520-国金证券-政策周报第16期_地产政策_工具箱_还有哪些空间__13页_1mb

中国房地产市场低迷与政策分析总结

中国房地产市场自2024年初以来持续低迷，多项指标负增长已超过22个月，这轮低迷期比2008年和2015年两轮周期更长。主要原因是“三大堵点”：居民部门杠杆率高企（2023年达64%）、居民可支配收入增速放缓（2020-2023年平均3%低于以往）以及就业信心待修复，拖累购房意愿；房企融资困难导致资金链紧张；库存高企，广义库销比达25个月，销售向拿地传导缓慢。

当前政策全面加码，4月政治局会议后，强调“消化存量”和“优化增量”作为新模式探索。具体措施包括住房“以旧换新”试点（如郑州计划1万套二手住房置换）、政府收购存量房用于保障性住房、央行设立3000亿元保障房再贷款带动银行贷款5000亿元，以及需求端“三箭齐发”：首付比例下限降至15%和25%、公积金贷款利率降至235%和285%、取消商业贷款利率下限，激活部分购房需求。

未来政策重点将转向财税端，可能的储备措施包括购房税费减免（如住房换购个税退税）、财政贴息支持地方国企收储，以降低库存和防止新增隐债。测算显示，若要将广义库销比降至18个月，需减少库存约6亿平方米，所需资金可能逾5万亿元，需加大“准财政”支持和中央财政贴息。

风险包括经济复苏不及预期、政策落地效果不佳。总体来看，本轮低迷需更强财税和结构性政策支持，以避免市场拐点推迟。

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