20210706-安信国际证券-雅生活服务-03319.HK-剑指千亿_青出於蓝_10页_1mb

雅生活服务总结

核心内容

雅生活服务（3319.HK）是雅居乐集团（3383.HK）旗下的物业管理平台，专注于住宅、商业、公建等全业态项目管理及轻资产业务。公司通过并购迅速扩张，截至2020年底，其在管面积达3.7亿平米，合约面积达5.2亿平米，合管比为1.4倍，按在管规模计算，在港股物管板块中排名第三。公司提出「双千亿」计划，目标是在三年内实现市值突破千亿元及孵化另一个千亿估值的创新业务平台。

主要观点

• 规模扩张与估值优势：雅生活通过并购实现了快速扩张，其中以中民物业为首的七个大型并购项目贡献了约70%的管规模。公司2021年市盈率约17倍，低于同业平均，估值吸引。
• 盈利能力强劲：公司整体营业利润率约23.4%，在行业领先。尽管并购导致毛利率下降，但通过规模效应，管销开支比率显著优于同业，使营业利润率保持较高水平。
• 多元化发展：公司不仅专注于传统物业管理，还积极拓展城市服务领域，包括环卫、绿化、智能园区等，以支持未来增长。
• 战略合作与技术赋能：与华为、商汤科技等科技公司合作，推动智慧城市解决方案，提升竞争力。
• 财务表现良好：2020年收入突破100亿元，净利润达17.5亿元，同比增长显著。公司现金流稳定，具备较强的资本运作能力。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1993年，最初为雅居乐物业管理服务公司。
• 上市时间：2018年，在港上市，现为雅居乐集团的并表子公司。
• 股权结构：雅居乐集团持有50.70%股权，绿地控股7.04%，管理层持股5.65%。

财务数据（2019-2021E）

增长策略

• 并购扩张：公司通过多次并购迅速扩大规模，如中民物业、南京紫竹、青岛华仁等，其中中民物业的并购带来约40亿元并表收入。
• 城市服务：2020-2021年重点发展城市服务领域，收购五家环卫公司，覆盖20省、53个城市，年化合同金额超20亿元。
• 社区增值服务：公司致力于发展社区增值服务，如家政、幼托等，以优化盈利结构。

投资评级

• 投资评级：买入
• 目标价格：50.00港元
• 现价（2020-07-05）：35.50港元
• 预计增长：未来三年内，公司收入预计持续增长，目标市值突破千亿元。

风险提示

• 并购不确定性：并购带来的增长存在不确定性。
• 增值服务占比：增值服务在整体收入中占比有待提升。

未来展望

雅生活计划在2023年前实现两个「千亿」目标，即市值突破千亿元及孵化出另一个千亿估值的创新业务平台。通过加强城市服务领域的布局及深化与科技公司的合作，公司有望成为智慧城市运营的重要参与者。此外，公司将继续推进社区增值服务，提升盈利结构的优化。随着规模效应的持续发挥，公司盈利能力有望进一步提升，支撑其估值增长。