20130806-申万宏源-政策春风起_销售在淡季_17页_588kb

报告摘要

2013年8月房地产行业月报指出，尽管7月销售略显清淡，但政策预期推动了板块估值的修复，市场整体表现优于大盘。随着房地产再融资政策明朗化及政治局会议对新型城镇化的积极表态，板块在7月小幅跑赢大盘，预计8月仍将延续这一趋势，但政策刺激的边际效应减弱。

政策催化：7月房地产再融资政策逐渐明朗，政治局会议提出“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化”，为行业政策定调积极，推动了板块估值修复。
销售情况：7月全国45大城市销售套数21.6万套，环比下降3.5%。一、二、三线城市分别下降20.3%、增长2.3%、下降6.4%。7月销售略显清淡，但四大龙头开发商销售额环比下降24%，同比仍有9.6%增长，市场集中度提高。
房价走势：7月百城价格指数环比上涨0.87%，涨幅有所扩大，但同比上涨7.94%，涨幅扩大幅度减小，整体看下半年房价上涨趋缓。
土地市场：7月全国土地成交金额2643亿元，环比上升14%，同比上升65%。住宅用地成交1870亿元，同比上升75%。溢价率基本稳定，但随着企业一二线土地储备补充，三四线城市土地出让面积占比提高，预计下半年土地出让增速将趋缓。
板块走势：8月板块走势将延续7月格局，政策性事件仍可刺激股价反弹，但反弹缺乏持续性。建议关注涉及棚户区改造及再融资需求的公司，如泛海建设、铁岭新城、中天城投、首开股份等。
投资建议：虽然基本面未必支撑板块趋势性表现，但由于估值较低、业绩确定，地产仍具有配置和防御价值，推荐保利地产、万科A、华夏幸福等公司。

7月销售：全国45大城市销售套数21.6万套，环比下降3.5%；销售额同比上升9.6%。
城市表现：
- 北京：一手商品住宅成交9811套，环比增长44.3%，但同比下降18.1%。
- 深圳：一手商品房成交5726套，环比增长2.2%，同比增长28.9%。
- 成都：一手商品住宅成交8757套，环比增长5.3%，同比增长29.3%。
- 武汉：一手商品房成交13508套，环比增长1.5%，同比增长11.6%。
- 上海：一手商品房成交13560套，环比增长12.7%，同比增长27.0%。
- 哈尔滨：一手商品房成交5711套，环比下降13.7%，同比增长24.0%。
- 大连：一手商品房成交2387套，环比下降25.6%，同比增长39.2%。
- 南昌：一手商品房成交4613套，环比增长21.9%，同比下降7.2%。
- 佛山：一手商品房成交7815套，环比下降6.2%，同比下降10.8%。
- 无锡：一手商品房成交4212套，环比下降18.5%，同比下降30.4%。
- 杭州：一手商品房成交5731套，环比增长6.4%，同比下降39.4%。
- 青岛：一手商品房成交7522套，环比下降23.8%，同比增长13.4%。

全国土地成交金额：2013年7月为2643亿元，环比上升14%，同比上升65%。
住宅用地成交金额：2013年7月为1870亿元，环比上升20%，同比上升75%。
溢价率：住宅用地溢价率从23.5%上升至24.3%，保持稳定。
1-7月累计数据：
- 全国土地成交金额14941亿元，累计同比上升71%。
- 住宅用地成交金额9909亿元，累计同比上升84%。
- 一线城市土地成交面积301万平米，累计同比上升81%。
- 二线城市土地成交面积1616万平米，累计同比上升40%。
- 三线城市土地成交面积857万平米，累计同比上升46%。

销售情况：
- 万科A：2013年累计合同销售额703亿元，EPS 1.40元，PE 7倍。
- 保利地产：2013年累计合同销售额513亿元，EPS 1.53元，PE 7倍。
- 新湖中宝：2013年累计合同销售额233亿元，EPS 0.45元，PE 8倍。
- 金科股份：2013年累计合同销售额142亿元，EPS 1.41元，PE 9倍。
- 华夏幸福：2013年累计合同销售额315亿元，EPS 2.65元，PE 13倍。
土地购置：
- 万科A：2013年新增土地储备550万平米，累计同比上升24%。
- 保利地产：2013年新增土地储备204万平米，累计同比上升41%。
- 新湖中宝：2013年新增土地储备45万平米，累计同比上升12%。
- 金科股份：2013年新增土地储备145万平米，累计同比上升12%。
- 华夏幸福：2013年新增土地储备137万平米，累计同比上升46%。

7月表现：申万房地产指数上涨1.8%，沪深300指数下跌0.9%，板块跑赢大盘2.7%。
8月预测：板块走势将延续7月格局，政策性事件仍可刺激股价反弹，但边际效果减弱。
投资评级：
- 万科A、保利地产、新湖中宝、金科股份、华夏幸福等公司被推荐为“买入”。
- 首开股份、荣盛发展、中天城投、世茂股份、中南建设等公司被推荐为“增持”。
- 北京城建、滨江集团、福星股份、鲁商置业、新黄浦等公司被推荐为“增持”。
- 嘉凯城、苏州高新被推荐为“中性”。