【第一太平戴维斯】2021年豪宅价格指数：世界城市_12页_3mb

第一太平戴维斯2021年4月豪宅价格指数报告分析总结

一、全球市场概况
新冠疫情对房地产市场造成重大冲击，但豪宅板块展现出较强韧性。2020年上半年全球30个指数城市豪宅资本价值下跌0.3%，租金指数跌幅达15%。下半年市场逐步复苏，资本价值指数回升0.8%，全年增长率稳定在0.5%。2021年预测平均增幅为16%，主要受历史低位利率、大户型改善需求及部分市场供应短缺推动。19个指数城市预计录得价格上涨，9个城市出现小幅下跌。

二、租金及收益率表现

1. 租金增长疲软：2020年租金增幅显著低于销售板块，主要受国际租户需求受限及短租物业空置影响。全年租金下跌25%，其中首尔、阿姆斯特丹、柏林等部分城市逆势上涨，而伦敦、巴黎、迈阿密等城市出现明显跌幅。
2. 收益率相对稳定：指数城市平均毛收益率维持在31%，仅较上年微降1个百分点。纽约收益率变化最大（下降30个基点），莫斯科、曼谷等城市亦有显著波动。

三、区域市场分析

1. 亚太地区：
   • 首尔延续强劲增长，预期增幅达8%-99%，受益于经济韧性、低利率及供给短缺
   • 杭州作为中国重点城市，因人才引进政策及科技环境成为增长最快城市
   • 香港表现最弱，受政治因素影响，全年价格跌幅显著，预期2021年继续承压
2. 欧洲地区：
   • 柏林因租金管制政策及供给稀缺，录得6%-79%的涨幅，成为增长最快城市
   • 伦敦价格保持平稳，但租金跌幅达39%，主要受短租房源及新项目影响
   • 里斯本、马德里、罗马等城市面临供应过剩及国际需求下降问题，价格小幅下滑
3. 北美地区：
   • 洛杉矶及迈阿密因人口迁离及大户型需求增长，租金保持正增长
   • 纽约受供应过剩影响，价格跌幅达59%-4%，为增幅最低城市
   • 旧金山因供给限制，价格小幅上涨

四、关键影响因素

1. 供需关系：全球主要城市普遍面临豪宅供给短缺，柏林、阿姆斯特丹等市场供给不足推动价格上涨
2. 政策调控：部分城市实施印花税减免等刺激政策，但国际买家限制仍影响市场流动性
3. 人口迁移：远程办公趋势促使部分人群迁移至非核心城市，推动洛杉矶、迈阿密等市场
4. 疫情后经济复苏：疫苗接种及隔离措施放宽将促进国际旅游及投资需求恢复
5. 成本因素：香港购房成本最高，深圳相关成本最低，影响买家决策

五、市场展望
尽管疫情长期影响尚不明确，但全球豪宅市场仍维持吸引力。核心城市如纽约、东京、伦敦等资本价值保持高位，但需关注政策变动及国际需求波动。2021年市场分化加剧，部分城市将迎来价格反弹，而受困城市仍需时间调整。利率低位及改善型需求将持续支撑市场，但需留意旅行限制对租赁市场的制约作用。

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