20250410-交银国际证券-房地产行业月报_小阳春带动市场回暖_料后续楼市持续修复_16页_711kb

房地产行业月报总结

核心内容

2025年4月10日发布的房地产行业月报指出，3月房地产市场出现回暖迹象，主要体现在开发商销售数据环比上升，政策层面推动行业止跌回稳，市场情绪有所改善。报告预计“银四”市场将继续修复，并关注不同城市及国企与民企之间的分化。

主要观点

• 销售回暖：3月前百开发商销售总额环比提升73.9%，23家主要上市开发商销售额环比增长67.6%。销售面积和均价均有明显改善。
• 政策转向长效机制：政府工作报告强调“稳住楼市股市”及推动房地产市场止跌回稳，政策重心从短期救市转向长效机制建设，包括存量盘活、金融支持、品质升级和需求松绑。
• 国企表现优于民企：在3月销售额排名前十的开发商中，国企占据9席，民企仅龙湖集团。国企在前50房企中市占率提升至73.3%。
• 市场情绪改善：10城新房成交量环比增长103.62%，库存去化周期缩短至17.68个月。部分城市出台购房补贴、降低首付比例、优化贷款政策等宽松措施，以刺激市场需求。
• 估值与投资建议：整体行业资产净值折让缩小至85.9%。华润置地和越秀地产被列为买入，预计未来12个月总回报高于行业，而部分企业如时代邻里被列为中性。

关键信息

一、销售数据表现

• 前百开发商销售额：2025年3月全口径销售总额由2月的1,981亿元提升至3,445亿元，环比增长73.9%。
• 销售面积：3月销售总面积约为1,641万平方米，环比增长53.2%。
• 23家上市开发商销售额：环比增长67.6%，其中销售面积增长46.8%，均价小幅上行5.5%。
• 2025年前三月合同销售总额：同比下跌7.3%至7,847亿元（2024年前三月：8,465亿元）。

二、政策动向

• 中央层面：国务院政府工作报告首次提出“稳住楼市股市”，并推出一系列政策，包括因城施策、城中村改造、盘活存量用地、支持“好房子”建设等。
• 地方层面：2025年3月，全国超29城出台房地产宽松政策，涵盖公积金支持、现房销售、降低首付比例、优化限售政策等。

三、重点公司动态

• 华润置地：
  • 2024年综合营业额2,788亿元，同比增长11.0%。
  • 合同销售金额2,611亿元，同比下降15%。
  • 签订63.42亿港元贷款融资协议及1亿美元定期贷款融资。
• 越秀地产：
  • 2024年营业总收入864亿元，同比增长7.7%。
  • 合同销售金额1,145.4亿元，同比下降19.4%。
  • 与一家银行签订2亿港元循环贷款融资协议。
• 金科股份：
  • 实控人增持计划未达标，拟继续增持。
  • 启动债务重组，但面临退市及破产风险。
  • 金科服务股票拍卖三次流拍，计划进行第四次拍卖。
• 中国恒大：
  • 香港高等法院委任清盘人，清盘呈请延期至6月30日。
• 佳兆业集团：
  • 2024年亏损扩大至292.29亿元，合同销售减少62.1%。
  • 离岸重组计划获法院批准，清盘呈请延期至6月30日。
• 荣盛发展：
  • 拟制定以股抵债方案，整合轻资产公司股权作为偿债资源。

四、投资启示

• 随着购房门槛降低和抵押贷款能力提升，二级市场的需求有望改善。
• 一级市场保持稳定，国企销售表现优于民企。
• 建议关注华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入）等表现稳健的房企。

五、行业趋势

• 价格指数：国家统计局数据显示，2月新建商品住宅价格同比下跌5.2%，二手住宅价格同比下跌7.5%。
• 销售情绪：10城新房销售情绪改善，净去化率提升。
• 市场分化：一/二/三线城市销售表现不一，需持续关注不同区域及企业类型之间的差异。

估值概要

行业与大盘一年趋势图

图表显示，近一个月内地开发商股价总体强于中国企业指数，行业资产净值折让进一步缩小至85.9%。

分析员信息

• 谢骐聪, CFA, FRM
  邮箱：philip.tse@bocomgroup.com
  电话：(852) 3766 1815
• 诸葛乐懿
  邮箱：Gloria.Zhuge@bocomgroup.com
  电话：(852)37661845

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