20211213-中泰国际证券-正荣服务-06958.HK-均衡多业态扩张_深挖社区经济价值_19页_2mb

报告摘要

正荣服务(6958 HK)总结

核心内容

正荣服务是正荣地产的关联物业管理企业，成立于2000年，专注于综合物业服务领域。公司通过第三方项目拓展实现了快速的规模增长，并于2021年收购了正荣商业99%的股权，进一步增强了其在商业管理方面的实力。公司还积极拓展社区增值服务，尤其是家居生活服务，显示出其在社区经济价值挖掘方面的潜力。

主要观点

正荣服务在2017年至2021年期间，实现了在管面积的显著增长，其中第三方项目是主要驱动力。
收购正荣商业为公司带来了新的利润增长点，预计其收入将从2020年的1.45亿增至2024年的约5.7亿。
社区增值服务发展迅速，特别是家居生活服务，收入年复合增长率高达279.3%。
公司预计在2024年实现总收入49.70亿，归母净利润7.38亿，20-24年CAGR分别为45.7%和44%。

关键信息

在管面积：截至2021年6月30日，公司总在管面积为5,624万平方米，其中第三方占比30%。
收入结构：公司收入主要由物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务构成，其中社区增值服务预计将成为重要贡献来源。
财务预测：公司预计2024年总收入达49.70亿，归母净利润达7.38亿，CAGR分别为45.7%和44%。
估值与投资建议：公司被首次覆盖，给予买入评级，目标价为6.78港元，对应现价有41.8%的涨幅。
风险提示：包括政策收紧、房地产销售下降及人民币汇率波动等。

财务分析与盈利预测

收入与利润预测

年份	总收入（亿元）	增长率	归母净利润（亿元）	增长率	每股盈利（元）	市盈率
2019A	716	57.0%	105	166.0%	0.14	27.1
2020A	1,103	54.0%	172	62.9%	0.19	20.2
2021E	1,809	64.0%	261	52.1%	0.25	15.6
2022E	2,695	49.0%	384	47.3%	0.37	10.6
2023E	3,725	38.2%	545	41.8%	0.53	7.5
2024E	4,970	33.4%	738	35.5%	0.71	5.5

毛利率与运营效率

公司毛利率从2017年的25.8%提升至2020年的34.8%，主要得益于高毛利的增值服务收入占比提高。
SG&A费用占收入比重从2017年的15.0%下降至2020年的12.7%，显示公司运营效率提升。
公司预计2024年现金余额将达到23.06亿元，体现其良好的现金流管理能力。

估值分析与投资建议

使用相对估值法，公司目标价为6.78港元，对应2022年的15x PE。
目标价相比现价（4.78港元）有41.8%的涨幅。
公司在长三角、海峡西岸、中西部及环渤海区域的布局较为均衡，具备良好的区域发展优势。

社区增值服务

社区增值服务收入由2017年的200万增至2020年的1.19亿，年复合增长率达279.3%。
预计2024年社区增值服务收入将达约11.6亿元，对总收入的贡献上升至21.0%。
未来增长点包括美筑美家（装修、改造）和邻舍（社区商贸），预计可带来显著收入增长。

风险提示

政策大幅收紧可能影响行业发展。
房地产销售大幅下降可能影响公司收入。
人民币汇率波动可能影响公司财务表现。

公司发展与管理层

公司发展历程显示其在物业管理领域的持续扩张和多元化发展。
管理层拥有丰富的行业经验和专业背景，为公司的发展提供了有力支持。

同业比较

公司在港股市场上与多家物业管理企业相比，具有一定的竞争优势。
2021年12月10日，正荣服务的市盈率为15.6x和10.6x，略低于行业平均值。

总结

正荣服务凭借其在第三方项目的成功拓展和对正荣商业的收购，实现了快速的规模和利润增长。公司注重社区增值服务的开发，未来有望成为新的收入增长点。财务状况稳健，现金充沛，具备良好的发展基础。在当前市场环境下，公司被给予买入评级，目标价为6.78港元。然而，仍需关注政策变化、房地产市场波动及汇率影响等潜在风险。

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