20201123-克而瑞证券-正荣服务-06958.HK-打造非住品牌_多元发展_稳步前行_28页_2mb

正荣服务（06958.HK）详细总结

核心内容

正荣服务（06958.HK）是一家隶属于正荣集团的物业管理服务企业，自2017年起独立开展第三方外拓业务。公司主要提供住宅和非住宅物业的物业管理服务，以及非业主增值服务和社区增值服务。2020年7月10日，正荣服务在港交所主板上市。分析师徐婵娟和丁希璞首次给予强烈推荐，目标股价为5.42港元/股，相当于29.1x2020年PE与18.3x2021年PE。

主要观点

• 收入增长：2017-2019年公司收入年化复合增长率达62.0%，其中社区增值服务增长最快，CAGR为166.8%。
• 业务多元化：公司非住宅项目占比显著上升，从2017年的8.4%上升至2019年的36.2%，并首次涉足度假村和城市服务领域。
• 区域布局：公司重点深耕长三角地区（上海、南京等）及海西经济区，这两区域为正荣地产的主要布局区域。
• 毛利率提升：2019年综合毛利率为34.1%，较2017年上升8.3个百分点，主要受益于社区增值服务的毛利率提升。
• 估值模型：基于DCF模型，公司估值为每股5.42港元，对应2020年PE为29.1倍，2021年PE为18.3倍。
• 财务健康：公司账面现金充裕，2020-21年预计净现金分别为14.4亿和15.6亿港元。

关键信息

股价与估值

• 当前股价：4.50港元
• 目标价格：5.42港元
• 市盈率（PE）：2020年24.2倍，2021年15.2倍
• 市现率（PS）：2020年4.2倍，2021年2.7倍
• 市净率（PB）：2020年4.1倍，2021年3.5倍
• EV/EBITDA：2020年14.5倍，2021年8.9倍

财务数据

• 营业收入：2017-2021年分别为272.9亿、456.3亿、716.2亿、1199.6亿、1871.7亿
• 净利润：2017-2021年分别为20.3亿、39.6亿、105.4亿、174.0亿、276.6亿
• 每股收益（EPS）：2017-2021年分别为0.02港元、0.05港元、0.12港元、0.19港元、0.30港元
• 每股经营性现金流：2017-2021年分别为0.08港元、0.06港元、0.14港元、0.20港元、0.29港元
• 每股股息：2017-2021年分别为0.00港元、0.00港元、0.00港元、0.06港元、0.09港元
• 每股资产净值：2017-2021年分别为0.02港元、0.06港元、0.14港元、1.52港元、1.77港元

股东结构

• 伟正控股有限公司：第一大股东，持股49.4%，由正荣集团董事局主席欧宗荣先生100%持股
• 公众持股比例：27.6%
• 基石投资者：包括光大兴隆信托（3.3%）、大众香港国际（1.6%）、PolyPlatinum（1.6%）、中城香港（1.6%）

业务结构

• 物业管理服务：占比47.8%，2019年收入3.42亿元
• 非业主增值服务：占比36.6%，2019年收入2.62亿元
• 社区增值服务：占比15.6%，2019年收入1.12亿元

在管及合约面积

• 在管面积：2017年9.45百万平方米，2019年22.94百万平方米，2020H1为27.77百万平方米
• 合约面积：2017年16.21百万平方米，2019年37.00百万平方米，2020H1为42.99百万平方米
• 在管面积增长：2017-2019年CAGR为55.8%，2020H1较2019年底增长21.1%

收并购与拓展

• 收购江苏爱涛（2017年）：100%股权，进入非住宅物业管理领域
• 收购江苏苏铁（2019年）：70%股权，获得学校物管资质
• 非住宅项目拓展：包括政府公建、写字楼、工业园区、学校等，2020年首次切入度假村和城市服务领域

毛利率与净利率

• 综合毛利率：2017年25.8%，2018年26.5%，2019年34.1%，2020H1为34.2%
• 净利率：2017年7.4%，2018年8.7%，2019年14.7%，2020H1为14.5%
• 经营性利润率：2017年10.2%，2018年11.7%，2019年20.9%

未来战略

• 深耕长三角及海西经济区：提升规模效应与盈利能力
• 外拓非住宅项目：重点发展学校、公建、产业园业态
• 谨慎收并购：未来两年预计资本支出与对外投资不超过8,000万元
• 社区增值服务占比提升：未来目标在二到三成左右

风险提示

• 市场外拓不达预期
• 增值服务未寻求到突破口

图表与数据

• 图1：2017-20H1各板块毛利率
• 图2：2017-19年在管面积-按项目来源划分
• 图3：2017-19年物管收入-按物业类型划分
• 图4：2017-19年物管收入-按地区划分
• 图5：正荣地产2014-20H1在克而瑞全口径销售金额中的排名
• 图6：2016-20H1正荣地产合同销售金额及同比增长
• 图7：2016-20H1正荣地产合同销售面积及同比增长
• 图8：正荣地产发展历史
• 图9：2017-20H1非业主增值服务收入及同比增长
• 图10：2017-20H1社区增值服务收入及同比增长
• 图11：正荣服务股东结构
• 图12：2017-19年在管面积及CAGR
• 图13：2017-19年各业务板块毛利率
• 图14：2017-19年管理及营销费用占比及经营性利润率