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房地产租赁经营行业2026年度信用风险展望总结

核心内容概览

房地产租赁经营行业在2025年前三季度表现出一定的复苏迹象，但整体仍处于深度调整阶段。宏观经济平稳增长为行业提供了外部支撑，但消费预期谨慎导致行业经营环境承压。政策层面，行业在规范市场和融资创新方面获得支持，尤其是《住房租赁条例》和商业不动产REITs试点的推出，为行业提供了新的发展路径和退出机制。行业竞争格局由规模和位置竞争转向多维复合竞争，主要体现在资产管理能力和物业运营能力上。

主要观点

宏观经济与政策支持

• 2025年前三季度，宏观经济平稳增长，为房地产租赁经营行业复苏奠定基础。
• 消费预期谨慎，行业仍面临较大的经营压力。
• 政策层面主要推动市场规范和金融工具创新，引导行业向可持续发展转型。

行业运行情况

• 开发投资端：2025年1-10月，商业营业用房和办公楼开发投资降幅收窄，但整体仍处于收缩状态，预计未来新增供应量将显著下降。
• 销售端：销售额降幅收窄，投资者对消费复苏的预期增强，但市场整体仍保持谨慎。
• 供求关系：供需矛盾持续，行业处于库存消化和优胜劣汰阶段，预计未来几年供需关系将逐步改善。

行业竞争格局

• 市场竞争加剧，集中度低，行业全面转向“资产管理能力、物业运营能力”的多维复合竞争。
• 头部企业通过全生命周期服务、专业化细分、内容生态构建等方式增强竞争力。
• 中小型企业面临较大压力，可能被动收缩、出售资产或退出市场。

关键信息

财务状况

• 增长性：2025年前三季度，房地产租赁经营发债企业营收增长25.01%，但利润总额增速低于营收，预计2026年收入增速将放缓，利润可能延续负增长。
• 盈利水平：公允价值变动损失对利润侵蚀较大，2025年1-9月调整后营业利润率降至25.24%，盈利水平下降显著。
• 杠杆水平：行业杠杆水平变化不大，但实际债务负担偏重，预计2026年杠杆水平将保持稳定。

偿债能力

• 行业偿债能力分化明显，整体偿债能力小幅弱化。
• 现金类资产/短期债务指标有所上升，但仍处于较低水平。
• EBITDA利息倍数和全部债务/EBITDA指标整体表现较好，但企业间差异较大。

债券市场表现

• 房地产租赁经营行业信用状况稳健，整体偿债风险可控。
• 2025年1-11月，新发行债券以中期票据为主，发行成本持续下降。
• 2026年内到期债券规模较小，未来三年将迎来偿付高峰，大部分为央国企发行。

行业展望

零售物业市场

• 预计2026年零售物业市场将延续“需求温和复苏、表现持续分化”的格局。
• 整体运营压力较2025年有所缓解，但难以实现全面反弹。
• 核心城市标杆项目空置率维持低位，部分项目租金有望小幅增长；非核心区域项目需求稳定但增长有限；老旧或定位缺失项目面临租金下行和空置率高的双重压力。

办公楼市场

• 办公楼租金水平预计继续下行，空置率维持高位。
• 业主将通过灵活的租赁条款和价格策略来稳定出租率。
• 非核心资产运营压力更大，市场整体仍处于深度调整阶段。

行业竞争格局

• 增量供应减少，行业进入存量竞争时代。
• 资金、优质租户和高端人才将更集中于全国性龙头运营商和细分领域企业。
• 头部企业将通过轻资产模式实现规模扩张，行业管理权集中度提升。

财务表现

• 预计2026年行业财务表现将呈现“收入缓增、利润修复、现金流企稳”的总体特征。
• 存量项目租金收入可能继续下降，但新项目逐步成熟有望带动营收增长。
• 投资物业估值面临下降风险，租金下行和成本刚性将持续挤压利润空间。

行业债券到期情况

• 2026年行业境内债券到期规模同比下降，整体信用风险将维持稳定。
• 多数到期债券由央国企发行，信用资质优良，偿债风险可控。

信用风险总体评估

联合资信认为，房地产租赁经营行业信用品质表现差，预计未来行业信用风险将保持稳定。

重点城市运行情况

总结

房地产租赁经营行业在2026年将面临持续调整，行业信用风险将保持稳定。随着政策支持和市场机制的完善，行业将逐步向轻资产、专业化、内容化方向转型，头部企业将在竞争中占据优势，而中小型企业则可能面临更大的挑战。整体来看，行业在宏观经济温和复苏和新增供应减少的背景下，将围绕资产管理能力、运营效率和品牌价值展开多维竞争，未来行业将呈现高度分化和多维竞争的格局。