20260105-联合资信评估-房地产租赁经营行业2026年度信用风险展望（2025年12月）_16页_1mb

房地产租赁经营行业2026年度信用风险展望总结

核心内容概述

房地产租赁经营行业在2025年面临宏观经济复苏缓慢、消费需求偏弱及市场供需失衡等多重压力，但政策支持与REITs试点为行业注入新的活力。2026年行业整体信用风险预计保持稳定，但竞争格局将加速分化，行业向“资产管理能力、物业运营能力”的多维复合竞争演进。

主要观点

1. 行业基本面分析

• 宏观经济影响：2025年前三季度，宏观经济平稳增长为房地产租赁经营行业复苏提供支撑，但消费预期谨慎，行业经营环境承压。
• 政策支持：行业政策主要集中在规范市场和推动金融创新工具，如《住房租赁条例》和商业不动产REITs试点，引导行业向运营和服务为核心转型。
• 市场运行：投资端持续收缩，销售端初步企稳，但市场信心尚未完全恢复。行业整体处于调整期，新增供应量预计显著下滑，供需关系逐步改善。

2. 行业竞争格局

• 竞争激烈：市场集中度低，竞争全面转向“资产管理能力、物业运营能力”的多维复合竞争。
• 竞争策略多样化：
  • 全国性龙头：如华润万象生活、万达商管等，通过全产品线矩阵、标准化运营及租户生态系统建立竞争优势。
  • 高端精品运营商：如太古地产、新鸿基地产等，专注城市地标与高端体验塑造。
  • 细分领域运营商：如SKP、COCOPark等，深耕区域市场，专注特定业态或主题园区。

关键信息

1. 行业财务状况

• 增长性：2025年前三季度，行业营收同比增长25.01%，利润总额增速回正但远低于营收增速，预计2026年收入增速将放缓，利润可能延续负增长。
• 盈利水平：公允价值变动损失对利润侵蚀较大，2025年1-9月调整后营业利润率下降至25.24%，部分企业如红星美凯龙面临较大亏损。
• 杠杆水平：行业杠杆指标变化不大，但资产估值下降风险使实际债务负担偏重，预计2026年杠杆水平将基本保持稳定。

2. 偿债能力分化

• 偿债能力：行业整体偿债能力小幅弱化，企业分化显著，部分扩张型企业长期偿债能力恶化。
• 短期偿债能力：2025年9月底，现金类资产/短期债务比上升至0.64倍，但仍处于较低水平。

3. 债券市场表现

• 信用状况稳健：2025年行业发债企业信用等级普遍在AA+以上，整体信用风险可控。
• 债券发行情况：新发行债券以三年期中期票据为主，发行利率持续下行，发行人以央国企为主。
• 债券到期情况：2026年内到期债券规模为29.70亿元，占比3.82%，未来两年到期规模较小，三年后将出现集中偿付高峰。

行业展望

1. 零售物业市场

• 需求温和复苏：全年社会消费品零售总额预计小幅增长，为零售物业提供基本盘支撑，但难以实现爆发性增长。
• 市场表现分化：核心城市标杆项目空置率维持低位，部分项目租金有望小幅提升；非核心区域项目需求稳定但增长有限；老旧或定位缺失项目将面临高空置率与租金下行压力。

2. 办公楼市场

• 租金持续下行：受企业扩张保守及新兴商务区供应增加影响，租金水平仍将处于下行通道。
• 空置率维持高位：市场供需失衡难以扭转，业主将通过灵活租赁条款和价格策略维持出租率，但运营压力仍将持续。

3. 行业竞争趋势

• 加速分化：行业将向“高度分化、多维竞争”演进，资金、租户及人才将向头部企业集中。
• 轻资产模式：头部企业将更多依赖品牌输出、管理委托等轻资产模式扩张，中小型企业可能被动收缩或退出市场。

财务表现预测

• 收入：预计2026年收入缓增，但增速有限。
• 利润：利润修复缓慢，租金下行、成本刚性及公允价值变动损失仍对利润形成压力。
• 现金流：经营活动现金流将保持基本稳定，投资活动现金流下降，筹资活动净流入主要由央国企主导。

总体结论

• 信用风险稳定：2026年行业整体信用风险预计保持稳定，主要得益于到期债券规模下降及发行人以信用资质优良的央国企为主。
• 行业转型：行业将逐步从规模竞争转向运营与资产管理能力竞争，REITs试点将推动行业向轻资产、透明化、标准化发展。

债券市场与企业信用

• 到期债券规模：2026年内到期规模较小，未来三年将迎来集中偿付高峰。
• 发债企业信用：AAA级企业占比高，主要为央国企，整体信用水平较高，风险可控。

建议

• 关注运营能力：未来行业竞争将更加依赖资产管理能力和物业运营效率。
• 重视资产质量：公允价值变动损失对利润影响显著，需关注资产估值波动风险。
• 关注政策动向：REITs试点等政策将对行业融资与退出机制产生深远影响。

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