中原地产-2018-2017年长沙房地产发展趋势-62页_7mb

机要·蓄力总结

核心内容

本报告主要围绕2018年长沙房地产市场的发展趋势、政策调控、开发建议等方面进行分析，强调在当前政策背景下，房企需顺应市场变化，提升产品品质与营销策略，以实现可持续发展。

主要观点

1. 政策调控趋严

   • 国家坚持“房住不炒”的定位，推动房地产税、租售同权等长效机制建设。
   • 长沙作为全国重点调控城市之一，政策力度与执行速度均较强，政策影响显著。

2. 市场容量变化

   • 长沙楼市十年经历三次周期轮动，2018年市场总容量扩大，住宅交易量年均约1900万方。
   • 2017年长沙一手房市场供应有限，二手房占比升至历史最高33%。

3. 新增供应与区域分布

   • 2018年长沙整体新增供应预计同比上涨40%，岳麓、开福、望城为供应主战场。
   • 长沙县星沙板块为新增供应重点，未来将成为重要市场区域。

4. 利润空间与开发方式转变

   • 限价政策对利润空间影响显著，需提升产品品质与精装水平以获取溢价。
   • 装配式建筑成为趋势，2018年重点推进区域将全面采用装配式技术建造，给予资金补贴。

5. 客户敏感点与需求预测

   • 客户对政策敏感度高，政策收紧后客量迅速下降，需关注政策影响及市场反应。
   • 2018年购房需求预测以五大购房贡献因子为基础，预计客量不及推量，需警惕供过于求风险。

6. 房企布局与转型方向

   • 品牌房企在湖南市场持续深耕，长沙为重要战场。
   • 房企需向租赁、文旅、养老地产等方向转型，以应对市场变化。

关键信息

一、国家房产政策顶层框架

• 十九大和中央经济工作会议强调“房住不炒”，推动房地产市场稳定发展。
• 住房租赁试点和租售同权政策逐步落地，租赁市场将成为重要发展方向。
• 房地产税可能在2020年前推出，优先在房价过高的城市施行，对长沙影响较小。

二、调控政策分析

• 长沙政策收紧：限购、限售、限贷、限价、限签、限地价等政策全面实施，市场反应明显。
• 政策滞后与市场反应：长沙地方政策出台滞后时间差为14个月、9个月、2个月，市场反应时间约为6个月至4个月。

三、金融市场与政策影响

• 稳健货币政策：金融监管趋严，房地产开发企业与中介机构不得违规提供购房融资。
• 信贷政策收紧：银行贷款利率上浮，首套房利率上浮，限制购房需求。

四、新增供应与土地待上市情况

• 新增供应：2018年长沙整体新增供应预计同比上涨40%，岳麓、开福、望城为供应主战场。
• 土地待上市：72%的土地待上市量集中在河西两区，商办用地压力分布不均。

五、开发建议

• 顺势行：密切关注区域一二手房价变化，厘清竞争格局。
• 高周转：以现金为王，采用标准化开发与营销模式，提高回款能力。
• 选持有：优质地块可适当拉长开发周期，熬过市场低谷，伺机扩张。
• 提利润：通过全装修提升产品品质，实现溢价。
• 谋转型：参与租赁、文旅、养老地产等新领域，拓展业务模式。
• 广发展：立足长沙，向地州市扩展，形成新的竞争圈。

市场与政策趋势

• 楼市趋向：2018年长沙楼市仍处于供过于求状态，需警惕市场风险。
• 金融环境：货币环境保持中性，金融监管趋严，影响房地产市场流动性。
• 长期发展：房地产税、租售同权等长效机制逐步落地，市场将向更加规范和可持续方向发展。

结论

2018年长沙房地产市场面临多重挑战与机遇，房企需在政策调控下灵活调整策略，注重产品品质与营销创新，同时探索多元化发展方向，以实现长期稳定发展。