房地产行业：前线看地产，淮南、马鞍山调研纪要-11页-1mb

报告摘要

本报告通过实地调研淮南、马鞍山两地房地产市场，分析了当地房地产市场的运行情况、政策导向及居民购房行为，指出杠杆作用是三四线城市中期繁荣的关键因素，而非棚改政策。

棚改力度减弱：淮南和马鞍山近两年棚改实施力度明显下降，棚改计划套数同比下降幅度分别为63.4%和52.8%。淮南棚改在2015年实施力度较大，而马鞍山则在2015-2016年较为活跃。
居民边际杠杆率高：淮南居民边际杠杆率预计达到70%，主要得益于低首付比例、快速放款节奏及优惠利率。马鞍山居民边际杠杆率也较高，首套房首付比例为30%，二套房为40%，贷款比例普遍在5成以上。
房价上涨受周边城市带动：淮南与合肥距离较近，受合肥房价上涨影响较大。马鞍山因靠近南京、镇江，也受到周边房价上涨的带动。
土地市场热度下降：2018年以来，淮南、马鞍山土地市场趋冷，土地溢价率明显下降，部分地块流拍。
房地产去化周期改善：淮南在2017年底库存去化周期已降至11个月，马鞍山则因土地市场火热带动房价预期上升，促进了市场活跃度。

棚改实施情况：
- 淮南2015年棚改计划为1.12万套，远高于2016-2020年的计划。
- 2018-2020年棚改计划同比下降63.4%，且淮南棚改占安徽省比重仅为1.6%。
- 2017年货币化安置比例为62.5%，2018年下降至27%。
居民购房行为：
- 淮南不限购也不限贷，首套房首付比例仅为20%。
- 商业银行在2017年放款速度快，优惠利率为8.5-9折。
- 部分居民使用信用卡消费贷、网络平台贷款凑首付，首付比例更低。
库存去化：
- 2017年底商品住房去化周期为11.4个月。
- 淮南政府通过购房补助、鼓励农民进城购房等政策促进去库存。
土地市场：
- 2017年淮南土地成交楼面均价达到1173元/平方米，平均溢价率为42.39%。
- 2018年上半年土地市场趋冷，平均溢价率仅为5.82%。
具体楼盘调研：
- 新城·悦府：定位中高端，销售均价5000-6400元/平方米，去化速度快，主要客户为本地居民。
- 碧桂园天域：位于马鞍山城南，销售均价1.3万元/平方米，主打中高端改善型客户。
- 中南熙悦：位于城南，销售均价1.4-1.5万元/平方米，去化情况一般。

棚改实施情况：
- 马鞍山2015-2016年棚改力度较大，2017年计划套数明显下降。
- 2018-2020年棚改计划同比下降52.8%，且马鞍山棚改占安徽省比重为2.6%。
居民购房行为：
- 首套房首付比例为30%，二套房为40%，贷款比例普遍在5成以上。
- 商业银行在2017年放款节奏快，优惠利率为8.5-9折。
- 地价上涨推升房价预期，使居民形成“买涨不买跌”的心理。
土地市场：
- 2017年马鞍山土拍市场非常火爆，成交地块溢价率均在150%以上。
- 2018年上半年土地成交楼面均价为2653.18元/平方米，平均溢价率102.71%。
具体楼盘调研：
- 碧桂园天域：2017年11月通过拍卖取得，销售去化较好，主要客户为本地居民。
- 中南熙悦：2017年2月通过拍卖取得，去化率一般，主要客户为本地改善型购房者。
- 中丞·国宾府：2017年4月获取地块，主打中高端客户，去化率较高。