20140503-兴业证券-房地产_一季度销售商品现金流入同比下降_行业净负债率攀升到历史高位_13页_781kb

2014年一季度地产行业财务与市场分析总结

核心内容概述

2014年第一季度，中国房地产行业面临销售放缓、现金流压力增加和净负债率攀升的多重挑战。整体来看，行业销售商品现金流入同比下降，但绝对金额仍高于2013年以外的其他年度同期水平，表明行业仍具备一定的销售能力。同时，净负债率达到历史峰值，企业去库存压力加大，行业整体处于“量缩价跌”的下降周期。

主要观点

1. 销售商品现金流入下降，但绝对值仍较高

• 2014年一季度销售商品和劳务的现金流入为1693亿元，同比下降7.5%，环比下降34%。
• 虽然同比下滑，但销售回款接近2012年二季度的水平，高于2011年和2012年同期。
• 存货同比增速为26%，导致资产周转率明显回落，经营性现金流/总资产比例降至6.9%，处于历史低位。

2. 经营性现金流出仍处高位

• 2014年一季度经营性现金流出总额为2994亿元，同比增长19%，环比下降3%。
• 购买商品和劳务支付的现金流出为2068亿元，环比下降9%，同比上升23%。
• 重点城市土地出让金和房企购地支出均出现下滑，预示未来土地投资可能趋冷。

3. 净负债率显著上升，去库存压力加大

• 行业净负债率由78%升至93%，达到历史峰值。
• 有息负债率升至33.2%，接近历史高位。
• 货币现金比例降至10.9%，接近历史低位。
• 若销售持续放缓，企业可能采取积极去库存策略，包括降价促销。

4. 结算收入增速放缓，毛利率小幅回升

• 2014年一季度行业结算收入同比增长11%，低于2013年全年29%的增速。
• 毛利率小幅回升至34.8%，但因一季度结算占比低，尚不能判断全年趋势。

关键信息

现金流情况

• 销售商品现金流入：1693亿元，同比下降7.5%，环比下降34%。
• 经营性现金流出：2994亿元，同比增长19%，环比下降3%。
• 经营性现金流/总资产比例：6.9%，处于历史低位。

负债与财务结构

• 有息负债总额：10293亿元，环比上升10.9%。
• 有息负债率：33.2%，接近历史高位。
• 净负债率：93%，为历史峰值。
• 货币现金比例：10.9%，接近历史低位。
• 短期有息负债/货币现金：部分公司比例明显高于行业平均，如滨江集团（376%）、荣盛发展（206%）。

毛利率与费用率

• 行业毛利率：34.8%，较2013年四季度小幅回升。
• 销售费用率：2.5%，处于较低水平。
• 管理费用率：3.9%，仍处低位。

个股建议

分析师建议关注以下个股：

• 万科A
• 保利地产
• 招商地产
• 金地集团
• 华夏幸福
• 阳光城

图表说明

• 图1、图2：展示上市房企销售商品现金流入与流出情况。
• 图3、图4：反映经营性现金流变化趋势。
• 图5、图6、图7：显示土地购置投资、土地出让金与房企购地支出的走势。
• 图8、图9、图10、图11：呈现有息负债率、货币现金比例及负债结构变化。
• 图12、图13、图14、图15：分析有效库存、毛利率、销售与管理费用率。

投资评级说明

• 行业评级：推荐（相对表现优于市场）
• 公司评级：买入、增持、中性、减持，依据相对大盘涨幅设定。

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