20220323-光大证券-招商蛇口-001979.SZ-2021年年报点评_行业排名提升明显_多元业态逐步发力_3页_778kb

招商蛇口 (001979.SZ) 2021年年报点评总结

核心内容

招商蛇口在2021年实现了显著的营收增长，但净利润和每股收益出现下滑，主要受到高价土地项目结算、资产减值计提及投资收益减少等因素影响。公司通过提升销售表现和优化土地投资策略，增强了行业排名和城市深耕成效，同时在持有业务和多元业态方面取得进展，推动了整体营收增长。

主要观点

营收增长与盈利承压

• 营业收入：2021年实现1606.4亿元，同比增长23.9%。
• 归母净利润：2021年为103.7亿元，同比减少15.4%。
• 基本每股收益：1.16元，同比减少20.6%。
• 利润下滑原因：高价土地项目进入结算周期、房地产调控政策影响、资产减值计提及投资收益减少。
• 归母扣非净利润：88.6亿元，同比仅下滑2.5%，显示公司盈利能力较强。

销售表现与行业排名

• 销售面积：1464.5万平方米，同比增长17.8%。
• 销售金额：3268.3亿元，同比增长17.7%。
• 行业排名：2021年提升至第7位（2020年为第10位）。
• 城市深耕：在7个城市销售规模位列前三，在16个城市销售规模进入前十。

土地投资策略

• 土地获取：2021年获取113宗土地，新增计容建面1559万平方米。
• 拿地强度：面积口径拿地强度为106.5%。
• 城市布局：重点布局一二线城市，拿地金额占比约74%，有助于保障供货能力和降低去化风险。

持有业务与多元业态

• 总可出租面积：截至2021年末为452.4万平方米，涵盖商业中心、写字楼、酒店、公寓、厂房等多元业态。
• 出租收入：2021年实现34.1亿元，同比增长18.0%。
• 出租率：总体出租率接近84%。

关键信息

盈利预测与估值

• 盈利预测：2022-2024年归母净利润分别为106.5亿元、112.1亿元、121.0亿元。
• PE估值：2022-2024年PE分别为10.5倍、9.9倍、9.2倍。
• 评级：维持“买入”评级，认为公司销售表现突出，财务稳健，信用优势明显，未来发展潜力大。

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策严厉程度和持续时间或超预期。
• 销售风险：销售进度可能受限于银行贷款集中度管理。
• 项目风险：施工和结算进度或不及预期。

市场数据

• 总股本：79.23亿股
• 总市值：1113.18亿元
• 股价波动：近3个月换手率28.55%，相对走势20.48%

财务指标

盈利能力

• 毛利率：2021年为25.5%，预计2022-2024年分别为21.4%、21.0%、20.7%。
• 归母净利润率：2021年为6.5%，预计2022-2024年分别为5.8%、5.5%、5.5%。
• ROE：2021年为9.5%，预计2022-2024年分别为9.2%、9.2%、9.3%。

偿债能力

• 资产负债率：2021年为68%，预计2022-2024年分别为70%、72%、73%。
• 流动比率：2021年为1.53，预计2022-2024年分别为1.45、1.40、1.37。
• 速动比率：2021年为0.55，预计2022-2024年分别为0.53、0.51、0.50。
• 归母权益/有息债务：2021年为0.64，预计2022-2024年分别为0.61、0.58、0.56。
• 有形资产/有息债务：2021年为4.90，预计2022-2024年分别为4.96、4.88、4.78。

费用率

• 销售费用率：2021年为2.4%，预计2022-2024年分别为2.6%、2.6%、2.6%。
• 管理费用率：2021年为1.3%，预计2022-2024年分别为1.4%、1.4%、1.4%。
• 财务费用率：2021年为1.2%，预计2022-2024年分别为1.2%、1.2%、1.2%。

每股指标

• 每股红利：2021年为0.54元，预计2022-2024年分别为0.54元、0.57元、0.61元。
• 每股经营现金流：2021年为3.28元，预计2022-2024年分别为2.02元、1.85元、1.87元。
• 每股净资产：2021年为13.72元，预计2022-2024年分别为14.54元、15.46元、16.47元。
• 每股销售收入：2021年为20.27元，预计2022-2024年分别为23.29元、25.55元、27.92元。

估值指标

• PE：2021年为12.1倍，预计2022-2024年分别为10.5倍、9.9倍、9.2倍。
• PB：2021年为1.0倍，预计2022-2024年分别为1.0倍、0.9倍、0.9倍。
• EV/EBITDA：2021年为14.4倍，预计2022-2024年分别为18.9倍、17.8倍、16.2倍。
• 股息率：2021年为3.8%，预计2022-2024年分别为3.8%、4.0%、4.3%。

结论

招商蛇口在2021年展现出强劲的营收增长和行业排名提升，尽管面临盈利压力，但其多元业态和高能级城市布局增强了其市场竞争力和未来发展潜力。分析师维持“买入”评级，认为其财务稳健，信用优势明显，且具备良好的增长前景。