20220224-光大证券-招商蛇口-001979.SZ-2021年业绩快报点评_结转收入加速释放_高地价项目结转致盈利承压_3页_332kb

公司研究总结：招商蛇口 (001979.SZ) 2021年业绩快报点评

核心内容

招商蛇口（001979.SZ）于2021年发布了其业绩快报，数据显示公司全年营业收入和销售表现亮眼，但归母净利润有所下滑。报告指出，盈利承压主要由高价土地项目进入结算周期、房地产行业调控政策以及审慎计提资产减值准备所致。

主要观点

1. 业绩表现

• 营业收入：2021年公司预计实现营业收入1606.4亿元，同比增长23.93%。
• 归母净利润：2021年归母净利润为103.7亿元，同比下降15.35%。
• 扣非净利润：归母扣非净利润为88.6亿元，仅下降2.5%，显示公司盈利能力具有较强韧性。

2. 盈利承压原因

• 高价土地项目结算：2017-2018年高价土地项目进入结算周期，导致毛利率下行。
• 资产减值准备：公司审慎计提资产减值准备43.7亿元，减少了归母净利润34.6亿元。
• 投资收益减少：投资收益同比减少24.5亿元，进一步拖累归母净利润20.5亿元。

3. 销售表现

• 签约销售面积：全年累计实现签约销售面积1464.5万平方米，同比增长17.8%。
• 签约销售金额：累计实现签约销售金额3268.3亿元，同比增长17.7%。
• 行业地位：在房地产行业下行趋势中，招商蛇口是少数实现销售量价双增长的企业之一。

4. 土地投资策略

• 新增土储：2021年公司新增土储建筑面积1550.6万平方米，总地价2149.9亿元，同比增长42%。
• 拿地强度：面积口径拿地强度约105.9%，金额口径拿地强度约65.8%。
• 城市能级提升：一二线城市拿地金额占比约74%，有助于保障后续供货能力和降低低能级城市去化风险。

关键信息

盈利预测与估值

• EPS预测：2021-2023年公司预测EPS分别为1.23、1.24、1.31元，下调幅度分别为23.0%、30.6%、33.4%。
• PE估值：当前股价对应2021-2023年PE分别为11.2、11.2、10.6倍。
• PB估值：当前股价对应2021-2023年PB分别为1.0、0.9、0.9倍。
• 评级：维持“买入”评级，认为公司具备长期竞争力，财务稳健，信用优势明显。

财务指标

• 毛利率：2021年毛利率为23.3%，同比下降。
• EBITDA率：2021年EBITDA率为11.4%，同比有所下降。
• 归母净利润率：2021年归母净利润率为6.5%，同比下降。
• ROE：2021年ROE（摊薄）为9.8%，同比略有下降。
• 资产负债率：2021年资产负债率上升至70%，但仍处于可控范围内。
• 流动比率：2021年流动比率为1.44，显示公司短期偿债能力有所下降。
• 速动比率：2021年速动比率为0.54，保持相对稳定。
• 有形资产/有息债务：2021年为4.67，显示公司偿债能力较强。

风险提示

• 政策风险：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间可能超预期。
• 销售风险：销售进度可能受限于银行贷款集中度管理，或不及预期。
• 项目进度风险：项目施工和结算进度可能不及预期。

总结

招商蛇口2021年业绩表现总体稳健，营业收入增长显著，销售表现突出，土地投资策略积极且城市能级提升。尽管归母净利润有所下降，但公司盈利韧性较强，财务状况良好，信用优势明显。分析师维持“买入”评级，认为公司具备长期发展潜力。然而，需关注行业政策、销售进度及项目结算等潜在风险。