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招商蛇口（001979.SZ）2021年报及投资分析总结

核心内容概览

招商蛇口于2022年3月23日发布2021年度报告，整体表现稳健，但受多重因素影响，净利润出现下滑。公司维持“买入”评级，并预计未来三年净利润将稳步增长。

主要财务表现

• 营业收入：2021年实现1606.43亿元，同比增长23.93%。
• 归母净利润：2021年实现103.72亿元，同比下降15.35%。
• 每股收益：2021年为1.31元，预计2022-2024年分别为1.41元、1.56元、1.72元。
• 市盈率（PE）：2021年为10.19倍，预计2022-2024年分别为9.96倍、8.99倍、8.17倍。
• 市净率（PB）：2021年为0.97倍，预计2022-2024年分别为0.94倍、0.86倍、0.79倍。
• 净资产收益率（ROE）：2021年为9.54%，预计2022-2024年分别为9.45%、9.60%、9.68%。
• 股息收益率：2021年为1.14%，预计2022-2024年分别为1.39%、1.53%、1.69%。

利润下滑原因分析

1. 低毛利结转：房地产结转毛利率下降，影响整体利润。
2. 资产减值准备：计提较多的资产减值准备，直接减少归母净利润34.56亿元，较2020年增加12.72亿元。
3. 投资收益减少：转让子公司导致投资收益同比减少24.45亿元。

销售与拿地情况

• 销售金额：2021年实现3268.3亿元，同比增长17.7%，目标完成度达99%。
• 销售面积：1464.5万方，同比增长17.8%。
• 销售均价：22318元/平米，与2020年基本持平。
• 城市深耕：在7个城市销售规模居当地前三，16个城市销售规模进入前十。
• 拿地金额：1235.1亿元，同比下降18.3%。
• 拿地面积：1559万方，同比下降4.1%。
• 楼面价：7922元/平米，同比下降14.8%。
• 拿地/销售比：37.8%，同比下降16.6个百分点。

多元业务发展

• 园区开发与运营：2021年收入325.3亿元，同比增长15.2%。
• 集中商业项目：年内获取4宗地铁上盖商业项目，平均单体商业体量11万方。
• 轻资产项目：获取烟台芝罘湾广场等3个项目，新开业杭州花园城等3个项目。
• 长租公寓：布局22城，运营3.6万间，新增深圳东门壹堂服务公寓、大连壹间公寓·公园1872。
• 产业园：完成三大产品线布局15个城市，总规划建面475万方，其中13个创库项目有7个进入运营期。

财务结构与融资成本

• 资产负债率（剔除预收款）：61.7%，满足监管要求。
• 净负债率：42.8%，符合监管标准。
• 现金短债比：1.25，财务稳健。
• 融资成本：平均4.48%，同比下降0.22个百分点。
• 短期负债占比：21.7%，同比下降13.9个百分点。
• 长期负债占比：78.3%，公司财务结构持续优化。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 盈利预测：预计2022-2024年归母净利润增速分别为7.8%、10.7%、10.1%。
• 合理估值：基于央企背景和稳健财务，合理估值约为2022年12倍PE，对应目标价16.93元。

风险提示

• 行业销售景气度下滑超预期。
• 政策调控放松不及预期。

财务与估值指标预测

历史收益率

• 1个月：-0.92%
• 3个月：8.08%
• 12个月：10.72%

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分析师信息

• 吴胤翔：东北证券房地产组组长，证券分析师，2019年加入东北证券研究所。
• 李亦桐：东北证券房地产组研究人员，2021年加入研究所。

估值指标预测

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
• 市场基准：A股市场以沪深300指数为基准。

联系方式

• 公募销售：阮敏、吴肖寅、齐健、李流奇、李瑞暄、周嘉茜、周之斌、陈梓佳、孙乔容若、屠诚等。
• 非公募销售：李茵菌、杜嘉琛、王天鸽、王家豪、白梅柯、刘刚、曹李阳等。

总结

招商蛇口在2021年实现稳健增长，尽管净利润有所下滑，但得益于多元业务的拓展和融资成本的优化，公司整体财务状况良好。未来三年，公司预计将持续增长，盈利能力和估值指标均有提升空间。