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2019年地产行业十大猜想总结

核心内容概述

2019年地产行业将面临政策调整、资金面改善、销售下行、土地市场承压、竣工回升、投资高位回落、集中度提升、多元化布局加速、毛利率承压等多重因素交织的局面。行业整体进入调整周期，但估值处于历史低位，具备一定的反弹机会。

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主要观点与关键信息

一、政策托而不举，以稳为主

• 2019年政策将从过紧回归平衡，以地方政策微调和货币政策松动为主。
• 2018年“房住不炒”基调延续，政策放松路径类似2012年，不会出现大幅放松。
• 中央经济工作会议强调“因城施策”，为地方政策调整留出空间。

二、资金面边际改善，压力点或在上半年

• 2018年前11月房企到位资金增速缓慢回升，发债成本改善。
• 2019年房企面临偿债小高峰，资金链压力可能集中在上半年。
• 若销售不及预期，部分中小房企或面临资金链断裂风险。

三、销售中枢下行，一二线好于三四线

• 2019年全国销售面积预计同比下降6.9%，一二线城市表现优于三四线。
• 三四线城市因需求弱化、利率上行及棚改货币化比例下降，面临持续调整压力。
• 2018年全国销售面积微增0.7%，2019年或进入下行通道。

四、土地市场持续承压，房企回归一二线

• 楼市降温叠加资金偏紧，房企拿地持续收缩，土地溢价率回落，流拍率上升。
• 2018年前11月40个城市土地购置面积同比增长7.8%，较2017年有所回升。
• 未来房企拿地将更倾向于一二线城市，以中长期基本面较好、地价适度回落为目标。

五、新开工同比微降，2019年前高后低

• 2019年新开工增速预计前高后低，全年同比微降2%。
• 三四线城市新开工增速仍高于全国，为全国开工提供支撑。
• 绝对库存处于近年低位，住宅新开工表现将优于销售。

六、步入交房周期，竣工有望缓回升

• 2018年竣工增速同比下降12.3%，房企延缓竣工施工强度。
• 2019年竣工增速有望缓步回升，但若资金面恶化，竣工可能低于预期。
• 竣工周期滞后新开工约三年，期房销售增速持续高于竣工增速。

七、投资高位回落，低个位数增长

• 2019年地产投资预计同比增长2%，受施工强度、新开工及土地购置费下降影响。
• 土地购置费增速受高基数影响，预计同比下降10%。
• 投资增速在中性假设下将维持低个位数增长。

八、强者恒强，集中度加速提升

• 龙头房企凭借融资、管控及品牌优势，持续扩大市场份额。
• 2018年前三季度TOP10、TOP20、TOP50房企市占率分别提升3.7、5.7、9.5个百分点。
• 楼市调整期将进一步加速行业集中度提升。

九、主流房企多元化布局方兴未艾

• 龙头房企在规模扩张后，开始探索多元化业务，如物流地产、文旅地产、互联网家装等。
• 2019年房企将更关注多元化布局，以应对新房开发增量受限的挑战。

十、毛利率高位震荡，下行压力渐显

• 2018年上市房企整体毛利率回升至31.3%，但2019年下半年结算毛利率将承压。
• 2017年核心城市高地价及限价项目进入结算周期，带来毛利率下行压力。

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投资建议

• 上半年：以防守为主，配置资金状况良好、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头股，如万科、保利、金地、招商等。
• 下半年：随着政策改善、盈利调整及资金链风险释放，关注高周转、快销售的弹性标的，如阳光城、新城、中南、荣盛等。
• 2019年行业估值处于历史低位，板块具备反弹潜力，但需警惕政策与基本面的博弈风险。

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风险提示

1. 政策超调风险：2019年上半年若楼市超调而政策未松动，市场可能进一步承压。
2. 资产减值与净利率下滑风险：楼市大幅调整可能导致资产减值和净利率下滑。
3. 中小房企资金链风险：若楼市降温超预期，融资渠道仍偏紧，部分中小房企或面临资金链断裂。

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投资评级

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐：预计股价表现强于沪深300指数20%以上
  • 推荐：预计股价表现强于沪深300指数10%-20%
  • 中性：预计股价表现与沪深300指数持平
  • 回避：预计股价表现弱于沪深300指数10%以上

• 行业投资评级：

  • 强于大市：预计行业指数强于沪深300指数5%以上
  • 中性：预计行业指数与沪深300指数波动在±5%之间
  • 弱于大市：预计行业指数弱于沪深300指数5%以上

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