深度报告-20221109-中邮证券-房地产行业深度报告_民营房企融资近期有何突破__25页_1mb

行业投资评级总结

核心内容

本报告对房地产行业进行深度分析，重点探讨了民营房企融资现状、稳楼市政策的必要性、行业销售情况及投资建议等内容，整体投资评级为“强于大市”。

主要观点

• 融资现状：2022年1-10月，房企整体债券融资呈现净流出状态，合计净流出355.88亿元，其中民企和公众企业净流出839.15亿元，而国央企则呈现净流入483.27亿元。
• 融资改善：5月以来，监管层推动CRMW和增信担保等工具落地，支持新城、美的置业、龙湖、旭辉等房企发债。11月以来，交易商协会进一步扩大支持范围，预计可支持约2500亿元民企债券融资。
• “一箭六星”与“第三支箭”：当前支持工具主要包括CRMW和中债增信担保，未来有望扩展至交易型增信、信用联结票据、直接投资、地方国企合作等，参考2018年“三支箭”政策，第三支箭或将在未来推出。
• 稳楼市支点：稳楼市需从稳需求、保交楼、稳主体三方面入手，其中稳主体是关键，政策逐步补齐短板，增强市场信心。
• 销售筑底：2022年1-9月商品房销售面积同比下降25.7%，预计全年销售面积约为12亿平，销售处于磨底阶段，复苏缓慢且充满波动。
• 出清与修复并存：负债驱动型房企出险比例较高，优质民企信用资质有望逐步修复，投资者信心逐步恢复，债券价格企稳回升。
• 投资建议：关注三条思路：行业见底复苏（保利发展、招商蛇口）、区域格局优化（滨江集团、华发股份）、优质民企信用修复（新城控股、金地集团）。

关键信息

融资回顾

• 房企整体债券融资净流出，1-10月净流出355.88亿元。
• 国央企融资渠道通畅，1-10月净流入483.27亿元。
• 民企和公众企业债券融资持续净流出，合计839.15亿元。

融资支持工具

• CRMW：5月设立，支持新城控股发债10亿元，8月支持美的置业发债5.69亿元。
• 中债增信担保：8-9月龙湖、碧桂园、旭辉等房企共发债62亿元。
• “一箭六星”：包括CRMW、中债增信担保、交易型增信、信用联结票据、直接投资、地方国企合作等6种工具。
• “第三支箭”：可能参考2018年政策，未来或推出股权融资支持。

稳楼市政策

• 稳楼市需稳信心，重点在于稳主体。
• 政策从稳需求、保交楼逐步向稳主体过渡。
• 居民存款创新高，但购房信心不足，需政策进一步支持。

销售情况

• 2022年1-9月商品房销售面积同比下降22.2%，销售额同比下降26.3%。
• 销售处于磨底阶段，需更多政策支持才能企稳。
• 预计全年销售面积约为12亿平，接近长期需求中枢。

出清与修复

• 负债驱动型房企出险比例较高，合同负债/有息负债低于1.6的房企未出险比例仅约12.5%。
• 优质民企（如新城控股、龙湖、金地等）信用资质逐步修复，债券价格开始企稳回升。

投资建议

• 行业见底复苏：推荐保利发展、招商蛇口，受益于行业复苏。
• 区域格局优化：推荐滨江集团、华发股份，受益于区域市场出清与需求稳定。
• 优质民企信用修复：推荐新城控股、金地集团，融资渠道逐步恢复，信用资质改善。

风险提示

• 政策施行效果不及预期
• 疫情恶化

图表目录（摘要）

• 图表1：2022年年初至今房企境内债净融资额整体净流出
• 图表2：地产国企、央企境内债净融资明显好于民企、公众企业
• 图表3：5月份以来支持民企发债的工具不断创新
• 图表4：中债增信担保发行的民营房企债券情况
• 图表5：8月份以来房企融资座谈会相关内容
• 图表6：中债民企债券融资支持工具的一箭六星
• 图表7：信用联结票据的运作模式
• 图表8：2018年央行提出的支持民企融资的三支箭
• 图表9：2022年前三季度新增人民币贷款超过2021年全年
• 图表10：居民储蓄存款余额持续上行
• 图表11：稳楼市的根本是稳信心，稳主体是重要支点
• 图表12：支持合理需求的政策充分发力
• 图表13：增量资金入场，保交楼进入实质推进阶段
• 图表14：稳主体是稳楼市的重要支点，政策短板逐步补齐
• 图表15：房地产需求测算
• 图表16：商品房销售历史数据及未来中枢示意图
• 图表17：2022年9月商品房销售面积累计同比下降22.2%
• 图表18：2022年9月商品房销售额累计同比下降26.3%
• 图表19：2020年销售排名前30的非国企合同负债与有息负债比例
• 图表20：龙湖01债券价格逐步反弹
• 图表21：碧桂园01债券价格持续修复
• 图表22：金地01债券价格持续修复
• 图表23：新城控股01债券价格持续修复
• 图表24：重点公司盈利预测与估值

投资建议（重点公司）

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