20260709-东吴证券-房地产行业深度报告_房地产行业2026年中期策略——底部信号渐明_核心资产先行_28页_1mb

报告摘要

房地产行业深度报告总结

核心内容概述

2026年房地产行业进入底部信号渐明的阶段，核心城市和优质资产率先出现修复迹象。新房销售金额降幅持续收敛，二手房成交韧性较强，土地市场缩量提质，政策持续深化，推动市场供需两端协同发力。行业整体面临结构性调整，核心城市市场表现优于其他区域，商业地产和REITs试点为经营性不动产带来价值重估机会。

主要观点

新房市场：销售面积和金额同比降幅持续收窄，核心城市优质项目和改善型需求支撑市场修复。
二手房市场：成交韧性强于新房，上海等核心城市率先释放修复信号，挂牌量下降，去化周期改善。
土地市场：供地缩量提质，核心城市优质地块热度回升，房企拿地更趋理性。
房企表现：销售降幅边际收敛，央国企表现优于民企，优质房企拿地力度增强。
政策支持：中央和地方政策协同发力，包括公积金改革、城市更新、收储政策等，推动市场修复。
商业不动产：购物中心供给放缓，运营分化加剧，优质资产表现突出，REITs试点为估值重估提供支撑。
行业展望：2026年核心指标降幅有望进一步收窄，结构性修复趋势明确。

关键信息

一、新房市场

销售面积：2026年1-5月全国商品房销售面积同比下降10.8%，销售金额同比下降13.5%。
核心城市表现：一线城市新房价格同比降幅较小，环比连续上涨，表现优于二线和三线城市。
库存去化：全国商品住宅广义库存同比下降17.7%，去化周期缩短，市场供需关系趋于平衡。

二、二手房市场

成交韧性：2026年1-5月27城二手房成交面积同比下降0.7%，但较2024年同期增长15.4%。
价格调整：70城二手住宅价格同比降幅收窄，一线城市价格环比回升，改善型需求逐步释放。
挂牌量与去化周期：二手房挂牌量下降，去化周期改善，市场流动性逐步增强。

三、土地市场

供地缩量提质：全国宅地成交面积同比下降23.1%，楼面均价下降15.0%，但溢价率有所回升。
核心地块热度：核心城市优质地块溢价率相对较高，房企投资聚焦核心城市和改善型项目。

四、房企表现

销售修复：TOP100房企销售总额同比下降14.9%，但降幅连续三个月收窄。
央国企优势：央国企销售表现优于民企，如保利发展、中海地产、华润置地等。
拿地策略：优质房企权益拿地金额位居前列，拿地溢价率集中在核心城市和优质项目。

五、政策支持

稳市场举措：中央和地方政策持续深化，包括公积金提额、城市更新、房票安置、收储等。
政策落地：各地出台优化政策超560条，政策组合逐步完善，支持市场修复。
REITs试点：首批商业不动产REITs项目上市，推动持有型物业证券化，改善估值和退出机制。

六、商业地产与REITs

购物中心：供给放缓，运营分化，优质资产表现优于行业。
租金与空置率：核心商圈租金回升，空置率下降，表现优于非核心区域。
REITs试点：商业不动产REITs试点落地，为资产价值重估提供支撑。

投资建议

开发端：优选信用稳健、核心土储充足、产品力突出的房企，如华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展。
服务端：关注商业运营、物业现金流及存量房交易修复带来的重估机会，推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。
房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。

风险提示

政策效果不及预期。
销售与回款不及预期。
行业流动性风险加剧。

行业展望

销售面积：2026年全国商品房销售面积预计同比下降5.2%，降幅较2025年收窄。
销售金额：预计同比下降7.6%，降幅继续收窄。
新开工：预计同比下降14.6%，降幅边际收窄。
竣工面积：预计同比下降14.7%，政策托底有助于缓释下行斜率。
开发投资：预计同比下降10.0%，下行斜率有望放缓，核心城市和城市更新项目为主要支撑。

数据概览

销售数据：2026年1-5月新房销售金额同比下降13.5%，二手房成交面积同比下降0.7%。
土地数据：全国宅地成交面积同比下降23.1%，溢价率中枢回升。
房企融资：2026年1-5月房企债券发行规模同比基本持平，利率维持低位。
REITs进展：首批4只商业不动产REITs项目上市，募资合计约203亿元。

图表与数据支持

图表：包含新房销售、二手房成交、土地供应、房企融资、REITs进展等关键指标图表。
数据来源：国家统计局、中指研究院、CBRE、上交所、Wind等。

总结

2026年房地产行业进入筑底验证期，核心城市和优质资产率先修复。政策持续深化，推动市场供需两端协同发力，提升市场预期和基本面修复能力。新房销售和二手房成交表现分化，一线城市具备更强韧性。土地市场缩量提质，核心城市优质地块热度回升。房企分化加剧，央国企表现优于民企。商业地产和REITs试点为行业带来新的估值逻辑和退出渠道。投资建议聚焦核心资产和优质运营，关注政策红利和市场结构性修复机会。

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