前瞻产业研究院-2018年长租公寓行业发展研究报告-2018.12-43页-2mb

2018年长租公寓行业发展研究报告总结

核心内容概述

2018年长租公寓行业在中国迅速发展，成为房地产三级市场中的新兴行业。该行业以专业化、规模化机构运营为主，通过标准化管理和服务提升用户体验。行业主要由房企、地产中介、专业租赁公司、酒店集团和互联网公司等多主体参与，形成了多元化的市场格局。长租公寓的市场需求主要来源于流动人口和毕业大学生，随着城镇化进程加快，未来市场容量有望持续扩大。

主要观点

• 行业定义与特点：长租公寓是房地产三级市场中的新兴行业，由专业机构运营，提供标准化服务，受到年轻人的广泛欢迎。
• 产业链与模式：长租公寓分为集中式、分散式和服务式三种模式，其中分散式占比近八成。集中式长租公寓通常以整栋物业为单位，而分散式则以单间为单位。
• 市场供需情况：一线城市如北京、上海、深圳、广州的租赁人口较多，租赁市场供需规模较大，但机构化比例仍较低，仅为7.6%至10.3%不等。
• 品牌渗透率：全国长租公寓品牌渗透率约为2%，一线城市为5%，二线城市为1%，仍存在较大提升空间。
• 行业驱动因素：政策鼓励、高房价抑制购房需求、海量租赁需求是推动行业发展的三大主要因素。
• 融资与金融工具：2017年长租公寓ABS产品获批规模达500亿元，REITs试点政策也逐步推进，为行业提供重要金融支持。
• 典型企业分析：自如、蛋壳公寓、万科泊寓、YOU+国际青年社区等企业是行业中的代表性品牌，各有特色和优势。
• 发展趋势：未来地产系、中介系与互联网系将形成三分天下格局；国有企业开始涉足该市场；互联网巨头与政府合作，推出官方租赁平台。

关键信息

行业现状

• 参与主体：房企与银行、地产中介服务机构、专业租赁公司、酒店集团、互联网公司。
• 主要企业：自如（链家旗下）、蛋壳公寓、万科泊寓、YOU+国际青年社区。
• 租赁需求：全国流动人口约2.44亿人，租房比例达72%，其中刚性需求人口达1.7亿人。
• 租赁市场预测：预计到2020年，租赁成交总额达2万亿元，租赁人口达2亿；到2025年，租赁成交总额有望达3.2万亿元，租赁人口达2.5亿。

企业运营模式

• 集中式长租公寓：通过整栋物业获取，运营成本较低，提供公共空间及社区服务，主要分布在一线城市。
• 分散式长租公寓：以单间为单位，房源分散，管理成本较高，但便于规模化扩张。

典型企业分析

• 自如：由链家分拆独立，主打高品质服务式青年公寓，管理房源达70万间，租客超过160万人。
• 蛋壳公寓：以互联网模式运营，管理房源超过22万间，2018年推出“共享一居室”产品。
• 万科泊寓：聚焦青年群体，提供个性化服务，业务覆盖29个一线及二线城市，平均出租率高达92%。
• YOU+国际青年社区：以社交和创业资源为核心，打造社区生态，覆盖多个城市。

行业前景

• 市场规模预测：到2020年，长租公寓潜在营业收入预计达2200亿元，总体净利润规模约250亿元。
• 发展趋势：品牌化、社群化、金融化和信息化将成为未来发展的核心方向。
• 政策支持：各地出台政策支持长租公寓发展，如沈阳、深圳、太原、广州、北京等城市均有相关措施。

总结

长租公寓行业在政策支持、高房价和庞大租赁需求的推动下，迅速发展。行业参与者包括房企、中介、专业租赁公司、酒店集团和互联网企业，形成了多元化的市场格局。集中式和分散式长租公寓各有特点，分散式占比较大。未来，地产系、中介系与互联网系或形成三分天下格局，国有企业也将成为重要参与者。随着租约证券化和ABS等金融工具的应用，行业有望实现更高效的发展。整体来看，长租公寓市场前景广阔，将成为房地产行业中的重要蓝海。