20220516-群益证券-万科A-000002.SZ-公司4月销售持续大幅下滑_有望受益于政策放宽_建议_区间操作__3页_367kb

万科（000002.SZ/02202.HK）总结

公司基本信息

• 产业别：房地产
• A股价（2022/5/13）：18.67元
• 深证成指（2022/5/13）：11159.79
• 股价12个月高/低：25.99元/14.43元
• 总发行股数（百万）：11625.38
• A股数（百万）：9717.55
• A市值（亿元）：1814.27
• 主要股东：深圳市地铁集团有限公司（持股27.89%）
• 每股净值（元）：20.38
• 股价/账面净值：0.92
• 股价涨跌（过去一个月/三个月/一年）：-7.4%/-6.6%（未提供一年数据）

产品组合

• 房地产开发：占比95.59%
• 物业管理：占比4.41%

机构投资者持股比例

• 基金：2.3%
• 一般法人：41.0%

投资评等建议

• 建议：区间操作（Trading Buy）
• 评等定义：潜在上涨空间在5%至15%之间

销售情况分析

• 4月销售面积：160.9万平方米，YOY下降47.9%
• 4月销售金额：308.4亿元，YOY下降38%
• 4月销售均价：19167元/平米，MOM增长9.3%，YOY增长18.85%
• 1-4月累计销售面积：793.6万平方米，YOY下降43.8%
• 1-4月累计销售金额：1373.4亿元，YOY下降40.1%
• 1-4月累计销售均价：17306元/平方米，YOY增长6.7%，MOM增长2.8%

拿地情况分析

• 4月新增项目权益面积：8.1万平方米，YOY下降97%
• 4月新增项目权益地价：2.96亿元，YOY下降98.4%
• 1-4月新增项目累计权益面积：120.9万平方米，YOY下降83.8%
• 1-4月新增项目累计权益地价：107.1亿元，YOY下降79.8%

政策与市场环境

• 央行下调房贷利率：首套房贷款利率下限调整为LPR减20个基点，二套房利率不变，具有托底市场的作用。
• 房地产市场走势：受房企暴雷、购房者信心不足及疫情等因素影响，市场持续疲软，短期难言见底。
• 政策信号：房地产政策进一步放宽，地方可能加大刺激力度。

盈利预期

• 2022年净利润：183.2亿元，YOY下降18.7%
• 2023年净利润：191.3亿元，YOY增长4.4%
• EPS（2022/2023）：1.58元/1.65元
• A股PE（2022/2023）：11.8倍/11.4倍
• A股PB：0.93倍
• H股PE（2022/2023）：10.1倍/9.7倍
• H股PB：0.8倍

财务数据概览

合并损益表（单位：百万元）

合并资产负债表（单位：百万元）

合并现金流量表（单位：百万元）

核心观点与关键信息

• 销售疲软：2022年4月销售面积和金额同比大幅下滑，显示市场仍处调整期。
• 拿地保守：公司在销售下滑背景下保持拿地谨慎，权益面积和地价同比大幅减少。
• 盈利预期：公司2022年净利润预计下降18.7%，2023年小幅回升4.4%。
• 估值水平：A股PE和PB均处于较低水平，H股PE和PB亦相对合理。
• 政策影响：央行下调房贷利率下限，有助于刺激市场，但短期内市场仍难见底。
• 投资建议：基于当前估值与盈利预期，建议采取“区间操作”策略，关注潜在上涨空间。