2017-天空之城：中国购物中心屋顶商业研究报告_9页_11mb

天空之城 中国购物中心屋顶商业研究报告总结

核心内容

中国购物中心屋顶商业正逐渐成为商业地产发展的新趋势。目前，全国已开业购物中心超过4000家，屋顶潜在利用面积达3000万平方米。然而，屋顶商业的利用率仍处于较低水平，仅1%的购物中心将屋顶用于商业经营，而80%的屋顶空间处于闲置状态。随着未来项目规划的推进，屋顶商业的利用率预计从1%提升至10%，增长迅速。

屋顶商业的主要功能是提升购物中心的租金回报率与消费者体验，同时符合绿色可持续发展的理念。在业态选择上，屋顶商业多以餐饮、运动、娱乐、零售等为主，其中餐饮、零售等跟随业态因租金相对较高而占比更大。

主要观点

1. 屋顶商业利用率低但增长潜力大

• 当前仅有1%的购物中心利用屋顶空间进行商业经营。
• 随着项目规划的推进，预计屋顶商业利用率将提升至10%。
• 购物中心通过屋顶商业提升竞争力与租金收益。

2. 区域与气候影响屋顶商业发展

• 屋顶商业主要集中于南方城市，占比达88%。
• 北方因冬季寒冷，屋顶商业难以有效运营。
• 北京因冬奥会契机，出现季节性屋顶滑雪场，为屋顶商业提供创新案例。

3. 商业面积规模影响屋顶商业布局

• 5-15万平方米的购物中心是屋顶商业的主要承载者，占比达92%。
• 小型购物中心因空间限制难以有效利用屋顶。
• 大型购物中心更倾向于利用屋顶进行太阳能发电或停车场建设。

4. 开发商对屋顶商业的重视程度不一

• 中粮、华润等开发商积极布局屋顶商业，引入主题广场、餐饮、娱乐等业态。
• 凯德、新鸿基等外资开发商更注重绿色环保，布局屋顶农场、花园等。
• 万达、恒隆等开发商尚未大规模涉足屋顶商业。

关键信息

屋顶业态分布

• 餐饮：占比48%，以轻餐、甜品、酒吧、婚宴为主。
• 运动：占比65%，包括球场、健身、SPA等，其中球场与健身会所最受青睐。
• 娱乐：占比48%，屋顶农场成为热门选择，其次为球幕影院、摩天轮等。
• 儿童乐园：占比75%，多为购物中心自建，受消防限制，较少出现在屋顶。
• 零售：以文化艺术类为主，如花店、书店、博物馆等，占比50%。

特色案例

• 烟台大悦城“爱悦湾”：首个海景屋顶花园，融合星座文创、欧式婚礼、求婚圣地等元素，吸引年轻消费者。
• 北京华润五彩城：引进史努比乐园，带来50%客流增长与30%营业额提升。
• 屋顶农场品牌商：如V-roof天空菜园、坊田·天空农场等，已形成产业链服务，提供设计、建造与运营支持。

未来发展趋势

1. 屋顶商业主题化发展

• 多数购物中心开始打造主题化的屋顶商业，如浪漫爱情、亲子欢乐、艺术主题、运动健康等。
• 大悦城、万象城等品牌已形成屋顶主题产品线，便于复制与推广。

2. 品牌商产业化发展

• 屋顶商业主力业态如农场、主题乐园、球场等已出现专业品牌商，提供全产业链服务。
• 当前品牌商多与开发商合作，开发商承担建设成本，品牌商负责日常运营。

屋顶商业发展建议

• 开发商：应结合项目定位与市场需求，合理规划屋顶商业布局。
• 品牌商：可拓展屋顶商业市场，提供定制化、主题化的商业解决方案。
• 消费者：屋顶商业提供独特的消费体验，将成为吸引客流的重要因素。

数据来源与联系方式

• 数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
• 联系方式：
  • 崔崇彦 总经理
    • 电话：010-59695896
    • 邮箱：joe.cy.cui@ret.cn
  • 谢莺 分析师
    • 电话：021-63915588
    • 邮箱：frances.y.xie@ret.cn

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