2017-天空之城：中国购物中心屋顶商业研究_10页-11mb

中国购物中心屋顶商业研究报告总结

核心内容

本报告由RET睿意德中国商业地产研究中心发布，聚焦中国购物中心屋顶商业的发展现状与未来趋势。报告指出，目前全国已开业购物中心超过4000家，其中屋顶商业利用空间潜力巨大，但实际利用率仍较低。数据显示，仅1%的购物中心将屋顶空间用于商业经营，而80%的屋顶空间处于闲置状态，19%用于停车场、绿化及太阳能发电。随着市场发展和项目规划的推进，屋顶商业的利用率预计将在未来提升至10%。

主要观点

1. 屋顶商业利用趋势

• 利用率低但增长快：目前屋顶商业利用率仅为1%，但未来将显著提升。
• 城市与气候影响：屋顶商业主要集中于南方城市，北方因气候原因利用率普遍较低。北京因冬奥会契机，出现了季节性屋顶滑雪场，为屋顶商业发展提供了新思路。
• 商业面积影响：5-15万平方米的购物中心更偏好利用屋顶商业，占比达92%。大型购物中心更倾向于利用屋顶进行太阳能发电或停车场建设。

2. 开发商偏好与布局

• 国内开发商更积极：中粮、华润、深国投、百联、银泰、月星、红星等国内开发商在屋顶商业开发上较为积极，引入多样化的业态，如主题广场、酒吧街、餐饮、运动、儿童乐园等。
• 外资开发商侧重功能性：如永旺、宜家荟聚、SM等外资开发商更关注屋顶的实用性，如停车场、太阳能发电等。
• 部分开发商尚未涉足：万达、恒隆、水游城等开发商目前尚未正式开展屋顶商业项目。

3. 屋顶业态分布

• 主力业态：运动、娱乐、儿童业态为主力店，餐饮、零售为跟随业态。
• 餐饮偏好轻餐：屋顶餐饮以咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴为主，占比达76%。轻餐租金更高，更利于租金收益。
• 运动业态偏好球场与健身：屋顶球场和健身及SPA会所占比达65%，成为最受欢迎的运动业态。
• 屋顶农场热度上升：屋顶农场在屋顶娱乐中占比48%，因其符合绿色健康理念，具备教育与亲子吸引力。
• 儿童乐园效果显著：屋顶儿童乐园占比达75%，对提升客流量与租金有明显促进作用。

关键信息

1. 屋顶商业的经济效益

• 租金提升：引入高租金业态（如餐饮）可提升整体租金收益。
• 品牌合作模式：品牌商与开发商合作，提供设计、建造、运营一体化服务，降低开发商成本，提高项目运营效率。

2. 典型案例

• 烟台大悦城“爱悦湾”：3516平方米的海景屋顶花园，结合星座文创主题，引入多家特色商户，形成独特的消费体验空间。
• 北京华润五彩城史努比乐园：引进独家版权，带动50%客流增长与30%营业额增长。
• 上海世博源亲子乐园：成功吸引家庭客群，提升购物中心整体吸引力。

3. 屋顶商业品牌商发展

• 屋顶农场品牌：如V-roof天空菜园、坊田·天空农场、良食网天空农庄、泰鲜农场等，已形成一定的产业化趋势。
• 屋顶主题乐园品牌：如云顶星河乐园，正逐步拓展至中南地区。
• 屋顶球场品牌：如洛克篮球公园、索福德天空足球运动世界、云尚部落高尔夫等，已在全国多个城市布局。

未来发展趋势

1. 主题化发展

• 主题多样化：屋顶商业正朝着主题化方向发展，涵盖浪漫爱情、亲子欢乐、艺术、运动健康等。
• 代表项目：
  • 浪漫爱情：烟台大悦城、成都大悦城、上海大悦城
  • 亲子欢乐：上海世博源、北京华润五彩城
  • 艺术主题：成都IFS国金中心、深圳欢乐海岸、上海BFC外滩金融中心
  • 运动健康：昆明红星爱琴海、成都银泰城、成都鹏瑞利东站广场、佛山星港城等

2. 品牌商产业化

• 专业品牌商崛起：屋顶商业品牌商已开始提供全产业链服务，涵盖设计、建造、运营。
• 合作模式：开发商通常以出资建造及装修补贴的形式参与投资，品牌商则负责日常维护，带来成本节约与收益增长。

结论

屋顶商业作为购物中心拓展空间的重要方式，正逐步从低利用率向高利用率转变。其发展潜力巨大，尤其在南方城市，且适合中小型购物中心。未来，屋顶商业将更加注重主题化、品牌化和产业化发展，为购物中心带来更高的客流与租金收益。同时，随着绿色理念的普及，屋顶农场、绿化、太阳能发电等可持续业态将更加受到重视。

Tips

• 屋顶餐饮：以轻餐为主，租金收益更高。
• 屋顶农场：兼具环保、教育、休闲功能，适合亲子定位。
• 屋顶儿童乐园：对商业消费有明显促进作用，如史努比乐园。
• 屋顶零售：引入文化艺术类零售，如书店、花店、博物馆等，提升购物中心整体形象与吸引力。

联系信息

如需了解更多中国商业地产市场信息，请联系：

• RET睿意德·中国商业地产研究中心
• 崔崇彦 总经理：电话 010-59695896，邮箱 joe.cy.cui@ret.cn
• 谢莺 分析师：电话 021-63915588，邮箱 frances.y.xie@ret.cn

数据来源

本报告数据来源于RET睿意德中国商业地产研究中心，涵盖全国50家典型购物中心的屋顶商业情况，为行业提供权威参考。