中国连锁经营协会_汇客云：2022-2024购物中心开关店研究报告_39页_11mb

2022-2024购物中心开关店研究报告总结

核心内容

本报告基于2022年7月至2024年3月期间，对13座重点城市的447个购物中心进行研究，分析其空置率变化、开关店比例及各业态门店变动情况，以了解实体商业市场动态。

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主要观点与关键信息

1.0 空置率及开关店比分析

• 空置率下降：研究范围内，空置率从10.5%下降至9.1%，下降1.4%。
• 开店数量高于关店：共关闭18,900+店铺，新开21,100+店铺，整体开关店比为1.12，表明整体开店数量多于关店，市场处于扩张状态。
• 连锁品牌占比上升：连锁品牌门店占比从56.9%上升至57.1%，增长0.2%。
• 门店调整比例：研究范围内有19.8%的店铺发生变化，包括进驻品牌更换或关闭。

1.1 开关店比>1.0的项目占比

• 超六成项目开关店比>1.0：291个项目开关店比大于1，占整体项目的6成以上。
• 重点城市分布：北京（68）、上海（91）、广州（54）、成都（41）、深圳（48）等城市为研究重点。

1.2 空置率分布

• 超六成项目空置率<10%：有297个项目空置率控制在10%以下，其中185个项目的空置率低于5%。
• 空置率影响因素：
  • 开业时间越长，空置率越高，受市场饱和、竞争加剧、品牌更新、租金上涨等因素影响。
  • 体量较大的商场空置率较低，因提供一站式购物体验。
  • 偏奢华、高中端商场空置率更低，因品牌与定位匹配度高。
  • 外资和内资大型商场整体空置率较低。

1.3 门店调整比例

• 平均关闭9店同时开出10店：整体调整比例不到1/5，表明商场整体在扩张。
• 重点项目：如上海月星环球港、深圳前海壹方城、龙湖北京长楹天街等，平均店铺数500+，调整幅度较大。

1.4 研究期末空置率

• 整体空置率9.1%：大部分购物中心空置率在10%以下，空铺数量为9,440+个。

1.5 业态构成变化

• 零售业态占比最高：占比51.9%，其中女装、男女装、运动户外鞋服、珠宝等子业态变化显著。
• 餐饮业态次之：占比15.4%，其中餐厅、咖啡厅/茶饮/冰淇淋/饮品等子业态表现活跃。
• 娱乐、服务及其他业态：占比3.5%，整体开关店比1.20，略优于整体情况。

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各业态开关店情况分析

2.1 零售业态

• 整体开关店比0.93：略低于整体表现，变动门店数占全部变动门店数的52.6%。
• 服装业态：开关店比0.90，整体略微收缩。
• 鞋履业态：开关店比0.79，门店减少。
• 化妆品业态：开关店比0.85，略微收缩。
• 珠宝饰品业态：开关店比1.07，变化相对稳定。
• 数码电器业态：开关店比1.29，扩张明显。
• 奢侈品牌：开关店比1.01，门店相对稳定。

2.2 餐饮美食业态

• 整体开关店比1.43：餐饮业态扩张明显，尤其是饮品子业态。
• 餐厅：开关店比1.36，略有扩张。
• 快餐：开关店比1.43，略有扩张。
• 饮品：开关店比1.66，火热开店中。
• 烘焙食品：开关店比1.13，变化相对平稳。

2.3 服务、娱乐和其他业态

• 整体开关店比1.20：略优于整体情况。
• 休闲娱乐：开关店比1.67，扩张明显。
• 汽车体验店：开关店比0.94，略微收缩。
• 个人专业护理：开关店比1.62，扩张明显，新开门店多为非连锁品牌。

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研究方法及样本说明

• 研究方法：汇客云依托自有平台及AI算法，结合多渠道数据（自有数据、互联网数据、调研数据）构建“实体商业数字底座”。
• 样本范围：13座重点城市，共447个购物中心，其中北京68个、上海91个、广州54个等。
• 数据来源：通过线下实地走访与线上数据采集，跟踪10,000+零售场所，6,000+连锁品牌，1,000,000+门店。
• 抽样比例：
  • 北京：32.69%
  • 广州：29.83%
  • 上海：23.70%
  • 深圳：21.33%
  • 成都：24.55%
  • 其他城市抽样比例均在20%以上。

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走访记录变化样本

• 数据采集方式：通过实地走访记录门店变化，包括新开、关闭、空铺等。
• 数据核验：数据采集团队进行多次实地走访，反复校验数据的准确性和完整性。

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总结

整体来看，2022-2024年间，购物中心市场呈现扩张趋势，空置率下降，连锁品牌占比上升，餐饮业态增长明显，而零售业态中部分细分品类如女装、男女装、运动户外、男装、童装等表现各异，部分品牌积极拓店，部分品牌收缩。研究结果反映了实体商业市场的动态变化，为行业参与者提供了有价值的参考。