20221129-中国银河-11月28日证监会资本市场支持房地产会议_股票市场向房地产开放_降息可能箭在弦上_6页_652kb

宏观点评报告总结

核心内容

2022年11月28日，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施，以支持房地产市场平稳健康发展。这些措施包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，以及积极发挥私募股权投资基金作用。

主要观点

• 政策放松态势持续：自2022年5月起，监管层对房地产政策保持小步放松，11月11日出台的16条措施明确了对房地产融资功能的修复，11月28日进一步开放股票市场对房地产上市公司的融资支持。
• 房地产市场困境显著：2022年1-10月，房地产销售额累计下行26.1%，商品房销售面积下行22.3%，房地产商拿地面积下行53%。房地产待售面积持续走高，反映出市场供需失衡。
• 股票市场融资支持具有象征意义：尽管房地产上市公司通过IPO和再融资获得的资金有限，但政策层此举表明对房地产行业的持续关注与支持，传递积极信号。
• 需求端恢复是关键：房地产需求端的非线性下行是疫情封控、居民收入下降、商品房价格下跌、行业监管及经济下行的综合影响。恢复需求端需依赖房地产贷款利率下行或房地产价格大幅走低，但后者可能引发系统性金融风险，因此短期内更倾向于利率下行。
• 降息预期增强：未来一个季度，房地产贷款利率可能继续下行，特别是长端LPR利率，以稳定市场信心和需求。

关键信息

房地产政策变化时间线

房地产市场现状

• 销售端压力大：1-10月销售额和销售面积大幅下滑。
• 资金来源紧张：房地产企业主要依赖自筹资金和定金预付款。
• 价格下行：房地产价格环比持续下行，未来预期不明朗。
• 居民杠杆未启动：2009年和2016年房地产行业复苏得益于居民加杠杆，当前政策仍不足以推动居民杠杆。

政策导向

• 以“保”为主：结构性“保交楼”政策旨在保障民生和防止系统性风险。
• 融资支持有限：政策放松主要集中在信贷、债券和股票市场，短期内难以扭转市场基本面。
• 降息可期：未来一个季度，房地产贷款利率可能继续下行，特别是长端LPR利率。

行业与公司评级标准

• 行业评级：
  • 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报。
  • 中性：行业指数与基准指数平均回报相当。
  • 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上。
• 公司评级：
  • 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
  • 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%。
  • 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当。
  • 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

分析师信息

• 分析师：许冬石
• 职位：宏观经济分析师
• 教育背景：英国邓迪大学金融学博士
• 工作经历：自2010年11月加入中国银河证券研究部，为新财富宏观团队成员
• 研究成果：2014年获得第13届“远见杯”中国经济预测第一名，2015、2016年获得第14、15届“远见杯”中国经济预测第二名

联系信息

• 中国银河证券股份有限公司研究院
• 地址：
  • 深圳市福田区金田路3088号中洲大厦20层
  • 上海浦东新区富城路99号震旦大厦31层
  • 北京市丰台区西营街8号院1号楼青海金融大厦
• 公司网址：www.chinastock.com.cn
• 联系方式：
  • 深广地区：苏一耘 0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn
  • 崔香兰 0755-83471963 cuixianglan@chinastock.com.cn
  • 上海地区：何婷婷 021-20252612 hetingting@chinastock.com.cn
  • 陆韵如 021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn
  • 北京地区：唐嫚羚 010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn

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