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宏观周报：2023年8月8日

报告主题：年中稳地产政策能否使下半年地产投资“软着陆”？

一、核心观点

1. 政策工具组合

   • 老旧小区改造：2023年预计投资约1990亿元，未来两年规模可能连续下降。
   • 城中村改造：总投资规模或达14万亿元，“靠前发力”情景下2023年投资约4746亿元。
   • 农村危房改造：总投资规模或为百亿级，但可能不计入房地产投资范畴。

2. 政策效果测算

   • 三项改造举措合计预计为房地产投资贡献3600~6700亿元固定资产投资，可支撑今年地产投资同比降幅收窄13~39个百分点。
   • 城中村改造投资总额最高，但需注意政策落地节奏差异及不确定性。

二、政策背景

1. 政策密集期：7月31日国家发改委发布的“恢复和扩大消费二十条”中提出支持刚性和改善性住房需求的四点举措，除“保交楼”外，老旧小区改造、城中村改造、农村危房改造成为增量政策亮点。
2. 重点城市推进：上海、深圳、广州、青岛等城市已公布部分改造计划，城中村改造时间跨度不一致，从3年到10年不等。

三、数据测算方法

1. 老旧小区改造

   • 基于住建部公布的2023年新开工改造53万个老旧小区，估算每户投资约23万元，总投资约1990亿元。
   • “十四五”期末力争基本完成改造，2024–2025年年均投资或降至不足1400亿元。

2. 城中村改造

   • 估算方法：
     1. 确定超大特大城市名单及人口（21个城市）。
     2. 乘以自建房比例得目标人口（约21亿人）。
     3. 乘以人均住房面积和建安费用，估算总规模。

3. 农村危房改造

   • 投资规模或为百亿级，且可能仅计入农村住户固定资产投资，不计入房地产投资。

四、政策效果与风险

1. 政策支持：三项举措有望显著改善房地产投资低迷形势。
2. 风险提示：
   • 政策推进不及预期；
   • 地产改造进度滞后；
   • 工业复苏不达预期；
   • 疫情反复抑制消费意愿。

五、结论

三项地产改造政策能否实现“软着陆”，关键在于政策落地效率和节奏。老旧小区改造规模逐年递减，城中村改造潜力最大，农村危房改造则面临政策定位模糊问题。建议密切关注政策执行细节与改造进程，以预判房地产投资的拐点时间及幅度。

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