20210616-兴业证券-2021年房地产行业中期策略_地产+X正当时_27页_2mb

文档总结

核心内容概述

本报告分析了2021年房地产行业的中期发展趋势，指出地产基本面仍具韧性，但利润率持续承压，估值和市值低迷。因此，地产公司正积极寻求转型，推动“地产+X”模式，重点布局医美、物业和商业等多元化业务，以应对行业挑战并寻找新的增长点。

主要观点

1. 需求端韧性较强，供给端利润率未见改善

• 销售韧性：2021年1-4月商品房销售金额达5.36万亿元，同比增长68.2%，销售面积5.03亿平方米，同比增长48.1%。主要房企如万科、保利、金地均实现较快销售增长。
• 大周期未结束：房地产基本面大周期仍将持续，经济下行阶段房地产成为信用创造主要载体，短期政策难以改变这一趋势。
• 按揭利率上升影响有限：2016年以来按揭利率持续上行，但并未抑制房地产基本面。2021年5月按揭利率上升，但对整体销售影响不大。
• 拿地利润率未改善：2020年及2021年Q1，主要房企毛利率分别下降至26%和20%，净利润率也呈下降趋势。核心城市土地溢价率仍维持高位，如广州、深圳、杭州、重庆等。

2. “地产+X”转型正当时

• 转型动因：地产公司通过多元化业务（如医美、物业、商业）实现盈利增长，尤其在利润率下滑背景下，转型成为必然选择。
• 业务方向：
  • 地产+医美：医美行业正经历整合，头部机构盈利能力提升，资本入场加速。奥园美谷、苏宁环球等地产公司通过收并购切入医美赛道，有望成为行业整合者。
  • 地产+物业：物业行业加速整合，规模扩张成为核心目标。招商积余作为央企物管旗舰，物业业务稳健增长，具备协同优势。
  • 地产+商业：购物中心具备稳定现金流，未来增长空间大。华润置地、龙湖地产、新城控股等在商业地产领域表现突出。

3. 投资建议

• 推荐公司：万科A、金地集团、保利地产、招商积余、苏宁环球、奥园美谷（社服覆盖）。
• 评级：万科A、金地集团、保利地产、苏宁环球均为“买入”评级，招商积余为“审慎增持”评级。
• 盈利预测：
  • 万科A：2021E EPS为3.95元，2022E为4.30元，2023E为4.66元，PE分别为6.3倍、5.8倍、5.3倍。
  • 金地集团：2021E EPS为2.42元，2022E为2.54元，2023E为2.67元，PE分别为4.3倍、4.1倍、3.9倍。
  • 保利地产：2021E EPS为2.54元，2022E为2.67元，2023E为2.82元，PE分别为5.0倍、4.7倍、4.5倍。
  • 招商积余：2021E EPS为0.60元，2022E为0.83元，2023E为1.10元，PE分别为33.4倍、24.2倍、18.2倍。
  • 苏宁环球：2021E EPS为0.39元，2022E为0.42元，2023E为0.44元，PE分别为20.4倍、18.9倍、18.1倍。
  • 奥园美谷：2021E EPS为-，2022E为-，2023E为-，PE分别为-，维持“审慎增持”评级。

关键信息

• 地产销售：全国商品房销售保持增长，主要房企销售增速显著。
• 利润率承压：房企毛利率和净利润率持续下降，土地市场竞争激烈。
• 医美行业整合：头部医美机构利润率上升，资本入场推动行业整合。
• 物业扩张加速：物业行业并购金额大，龙头公司估值较高，中小公司估值较低。
• 商业运营稳定：购物中心具备稳定现金流，华润置地、龙湖地产、新城控股在商业地产领域表现突出。
• 风险提示：居民杠杆大幅收紧、核心城市调控超预期、物业人工成本上升、新业务拓展不及预期。

重点公司分析

总结

报告指出，地产行业正面临利润率下滑和估值低迷的挑战，但需求端保持韧性，大周期仍未结束。因此，地产公司积极进行多元化转型，重点布局医美、物业和商业等业务，以提升盈利能力和市场竞争力。推荐的公司中，万科A、金地集团、保利地产为“买入”评级，招商积余、苏宁环球、奥园美谷为“审慎增持”评级。转型过程中，需关注政策调控、居民杠杆收紧、物业人工成本上升等风险因素。