2021年房地产行业中期策略：地产+X正当时-20210616-兴业证券-27页_1mb

房地产行业中期策略分析总结

核心内容

2021年房地产行业面临需求端韧性较强与供给端利润率未见改善的双重挑战。尽管房地产销售保持增长，但土地市场竞争激烈，利润率持续承压，导致估值和市值低迷。因此，地产公司正在积极寻求“地产+X”业务转型，尤其是医美、物业、商业等方向，以寻求新的增长点和利润来源。

主要观点

1. 需求端韧性较强

• 销售保持增长：2021年1-4月，商品房销售金额达到5.36万亿元，同比2020年增长68.2%，同比2019年增长37.0%。主要房企如万科、保利、金地销售金额均有显著增长。
• 房地产基本面大周期远未结束：房地产仍是信用创造的重要载体，经济下行背景下，地产需求端具有较强的抗压能力，其基本面趋势难以逆转。

2. 供给端利润率未改善

• 房企报表利润率下行：2020年和2021年Q1，主要房企毛利率分别为26%和20%，较2019年分别下降5个百分点和11个百分点。净利润率也呈下降趋势。
• 土地市场溢价率较高：核心城市集中供地下，土地成交溢价率未见明显改善，部分城市如深圳、广州甚至有所上升，显示土地市场竞争依然激烈。
• 拿地力度分化：国企央企和区域深耕房企在集中供地中表现更优，绿档房企拿地力度相对较高，而红档房企则较为弱势。

3. “地产+X”转型趋势

• 地产+医美：医美行业正在经历历史性整合，头部机构盈利能力提升，资本入场加速整合。奥园美谷、苏宁环球等地产公司通过收并购进入医美赛道，有望成为行业整合者。
• 地产+物业：物业行业并购加速，规模扩张成为主要趋势。招商积余被推荐为龙头，具备央企背景，物业业务稳健增长，且与控股股东形成战略协同。
• 地产+商业：购物中心作为稳定现金流业务，具备成长性。华润置地、龙湖地产、新城控股等企业布局购物中心，受益于消费升级和奢侈品市场增长。

关键信息

推荐公司及评级

投资建议

• 金地集团：稳定现金流业务进入临界点，物业实力强，估值提升空间大。
• 万科A：龙头地位稳固，融资优势明显，物业和物流业务价值显著。
• 保利地产：销售稳健增长，融资成本低，拿地聚焦核心城市，土储价值高。
• 招商积余：定位央企物管旗舰，物管业务稳健增长，商管业务有望提速。
• 苏宁环球：具备优质土储和较高利润率，医美布局较早，积累运营经验。
• 奥园美谷：依托中国奥园，医美布局清晰，战略明确，维持审慎增持评级。

风险提示

• 居民杠杆大幅收紧：消费贷和按揭政策收紧可能影响房地产需求。
• 核心城市调控超预期：政策变化可能对房地产销售和拿地产生不利影响。
• 物业管理人工成本上升：行业人工成本大幅增加可能影响盈利。
• 新业务拓展不及预期：地产+X转型可能面临不确定性。

图表目录

• 图表1、2021年商品房销售面积累计同比增速（%）
• 图表2、2021年商品房销售金额累计同比增速（%）
• 图表3、主要房企1-4月销售金额同比较快增长
• 图表4、房地产开发投资完成额（亿元）
• 图表5、房地产开发投资完成额当月值（亿元）
• 图表6、房地产开发资金来源（亿元）
• 图表7、房地产开发资金来源构成同比增速（%）
• 图表8、新增个人住房贷款金额（万元）
• 图表9、按揭贷款占总贷款比重下降
• 图表10、销售较好的省份居民贷款增速也较高（1-4月，同比2019年）
• 图表11、今年以来全国按揭利率有所提升（%）
• 图表12、深圳、广州等城市按揭利率提升（%）
• 图表13、2017年前后按揭利率连续24个月上行（%）
• 图表14、2017年、2018年地产基本面仍然超预期（%）
• 图表15、主要房企毛利率有所下滑
• 图表16、主要房企净利润率有所下滑
• 图表17、集中供地下，核心城市土地成交溢价率并没有改善
• 图表18、全国土地成交溢价率仍然保持较高水平（%）
• 图表19、二线城市溢价率（%）
• 图表20、三线城市溢价率（%）
• 图表21、集中供地城市，房企拿地TOP30
• 图表22、三道红线下，各档房企拿地力度（拿地总金额/销售总金额）
• 图表23、医美机构行业价值分布，营销费用占比30%-50%
• 图表24、百度竞价投产比下降，平台投产比提升
• 图表25、头部医美机构推广渠道占比中，平台大幅提升
• 图表26、华韩整形销售费用率持续下降
• 图表27、华韩整形营业收入提升，而销售费用变化不大
• 图表28、瑞丽医美销售费用率下降
• 图表29、利美康2020年销售费用下降
• 图表30、昊海生物玻尿酸注射产品价格下降（元/支）
• 图表31、华熙生物注射用玻尿酸产品价格有所下降（元/ml）
• 图表32、各类医美机构对比
• 图表33、2020-2021发生多起中游医美机构收并购
• 图表34、今年以来物业行业大金额并购案例
• 图表35、主要上市公司未来增长目标
• 图表36、中国人均购物中心GLA仍距发达地区有不少差距
• 图表37、中国境内奢侈品市场不断增长
• 图表38、到2025年中国将成为最大的奢侈品消费国
• 图表39、华润置地购物中心数量保持稳步提升
• 图表40、华润置地购物中心坚持布局一、二线城市
• 图表41、华润置地在管重奢购物中心数量全国第一
• 图表42、2020年华润置地购物中心租金收入达到100亿元
• 图表43、华润置地购物中心零售额达738亿
• 图表44、华润置地历年出租率保持高位
• 图表45、疫情之下，2020下半年同店租金同比增长15%
• 图表46、疫情之下，2020下半年重奢零售额同比增长52%
• 图表47、2020年投资物业收入同比增长31%
• 图表48、购物中心数量、面积稳步提升
• 图表49、重庆龙湖光年金沙天街
• 图表50、重庆龙湖光年TOD项目示意图
• 图表51、2021年Q1实现商业运营总收入19.2亿元
• 图表52、公司已开业吾悦广场数量快速增长（座）
• 图表53、重点公司盈利预测与估值表（6月15日）