好租-2018年联合办公市场研究报告-2018.12-37页_3mb

联合办公市场总结

核心内容

2018年联合办公市场在中国一线城市持续增长，但市场波动性较大，主要受灵活租赁方式、经济形势和行业整合等因素影响。市场呈现出集中与多元并存的特征，资源和资本向头部企业倾斜，同时联合办公在政策和创新商圈的布局逐步扩大。

主要观点

市场供求与趋势

• 市场活跃度：北京、上海联合办公市场较其他城市更为活跃，主要得益于城市综合实力和可进入性。
• 市场波动性：由于租赁方式灵活，市场波动性较大，换租成本低、租期不稳定是主要因素。
• 未来趋势：联合办公市场呈现出持续增长态势，共享经济和创业浪潮推动其规模扩张，且行业整合趋势明显。

租金与分布

• 租金对比：联合办公的租金价值实现能力高于传统办公，尤其在开放式工位和独立办公方面表现突出。
• 价格分布：一线城市联合办公价格差异较大，但整体上2000元以下价格段占比较高，部分新商圈价格更低。
• 分布热力：联合办公在传统核心商圈集中，但北京、深圳等城市逐渐向政策和创新商圈倾斜。

需求行业与客户特征

• 需求行业：IT、服务业、贸易、文化传媒和金融是联合办公的主要需求行业。
• 客户特征：联合办公客户以中小型企业为主，需求工位数量集中在13个以下。

关键信息

北京

• 商圈分布：集中于CBD、中关村、上地、望京等区域。
• 价格段：开放式工位价格较高，多集中在2000元以上；独立办公价格也较高，2000元以上占多数。
• 成交占比：各商圈开放式和独立办公成交占比差异较大，CBD和望京价格较高。

上海

• 商圈分布：集中在老黄埔、南京西路、徐家汇、陆家嘴等传统商圈。
• 价格段：陆家嘴、徐家汇价格较高，南京西路、老黄埔价格较低。
• 成交占比：各商圈成交占比差异明显，价格较高的区域成交比例较低。

深圳

• 商圈分布：集中于南山中心区、南山科技园、福田CBD等传统商圈。
• 价格段：福田CBD价格稍高，其余商圈价格多集中在2000元以下。
• 成交占比：各商圈成交占比差异较大，价格较高的区域成交比例较低。

广州

• 商圈分布：与传统办公分布趋同，集中在珠江新城、越秀、天河北、琶洲等区域。
• 价格段：联合办公价格为一线城市最低，2000元以下占比高，琵洲等新商圈价格更低。
• 成交占比：各商圈成交占比差异较大，价格较低区域成交比例较高。

市场趋势

趋势一：共享经济叠加创业浪潮，联合办公规模激增

• 联合办公市场在2018年持续高速增长，截至10月，运营面积达394万平方米，运营工位52万个。
• 联合办公的规模和影响力不断扩大，未来仍有较大增长空间。

趋势二：品牌有序扩张，网点选址向核心商圈集中

• 随着市场成熟，联合办公品牌扩张趋缓，但一线城市品牌进驻数量稳定。
• 网点选址逐渐向优质物业和核心商圈集中，如北京、上海的CBD及创新商圈。

趋势三：市场集中度显现，运营趋于成熟

• 联合办公市场集中度提高，TOP20运营面积占比达49%，TOP100占比75%。
• 多数品牌网点数小于10个，市场呈现“二八法则”现象，头部企业占据主导地位。

趋势四：行业加速整合，资本趋于冷静

• 2018年联合办公品牌减少40家，多数为竞争力较弱的企业。
• 收并购趋势加剧，优客工场在2018年进行了6次收并购动作，显示行业整合的加速。

跨界合作与资本动态

• 跨界合作：联合办公企业与地产公司、互联网企业、创业平台、办公服务提供方等展开合作，探索新的盈利模式。
• 资本动态：2018年仅8家联合办公企业获得融资，且集中于头部企业，显示市场格局逐渐明确。

2018年联合办公企业综合实力

• TOP 10企业：优客工场、纳什空间、氪空间、WeWork中国、SOHO3Q、Distrii办伴、梦想加、WE+酷窝、侠客岛里、People Squared (P2)。
• 综合实力：综合运营面积、网点数量、出租率、品牌影响力、融资能力等维度，头部企业占据主导地位。

总结

2018年联合办公市场在一线城市持续增长，呈现出集中与多元并存的特征。市场波动性较大，但价值实现能力优于传统办公。未来趋势显示，行业整合加速，资本趋于冷静，市场格局逐渐明确，头部企业将占据主导地位。