2017年中国联合办公行业研究报告_42页_1mb

中国联合办公行业研究报告（2017年）总结

核心内容

中国联合办公行业自2015年起迅速发展，行业融资热度上升，商业模式逐渐多元化，形成了包括孵化式、物业式、产业式、流量式和综合式在内的主流模式。行业在满足办公空间需求的同时，通过体系化的服务构建独特生态，与传统孵化器存在显著差异，其主要收入来源于租金和增值服务收入，未来盈利模式将更多依赖于增值服务。

主要观点

• 联合办公≠孵化器：联合办公的盈利模式以租金和增值服务为主，而孵化器主要依赖于投资回报。联合办公更注重办公环境的提供，孵化是其可选服务之一。
• 行业处于积累用户阶段：当前行业以优惠价格和灵活办公环境吸引用户，租金收入占比较大，但增值服务才是未来盈利的关键。
• 存在并购整合趋势：由于政策补贴减少，部分企业将面临退出或被并购，行业集中度上升。
• 联合办公客群广泛：不仅吸引创业人群，也吸引大型企业、中小企业、500强分支机构等，品牌附加值是其核心吸引力。
• 商业模式多样化：不同模式在不同环节具备优势，如产业式强调产业生态，物业式注重轻资产运营，流量式依赖客群资源，综合式则追求全面整合。
• 科技赋能是发展趋势：智能化、数字化是联合办公提升运营效率、降低成本、增强竞争力的重要手段。

关键信息

市场规模

• 2016年市场规模：约42.9亿元。
• 潜在市场规模：2017年预测超过3万亿元，但实际转化率较低，需提升有效供给。
• 市场规模增长驱动因素：一线城市办公需求刚性增长，以及行业参与者对市场地位的争夺。

收入结构

• 租金收入占比：约80%。
• 增值服务与政府补贴：各占约10%。
• 未来盈利模式：需将增值服务收入提升至50%左右，构建体系化盈利结构。

商业模式

行业趋势

• 用户规模扩大：联合办公通过灵活价格和优质环境吸引各类企业入驻。
• 增值服务发展：未来盈利将更多依赖于增值服务，如投融资支持、企业成长服务等。
• 科技赋能：智能空间管理、智能设备运用成为提升效率和降低成本的关键。
• 与传统地产融合：联合办公与购物中心等传统地产结合，实现资源互补与流量共享。

行业案例

• 优客工场：首家独角兽企业，注重产业生态构建，与阿里巴巴达成战略合作。
• 纳什空间：提供从独立办公到联合办公的全生命周期服务，服务企业300余家。
• Workingdom：依托地产和金融背景，打造科技办公生态，布局北上广核心商圈。
• 梦想加：专注于科技办公体验，构建“OaaS”产品体系，引入腾讯众创空间战略入股。
• 网新长城：依托政府项目资源，构建全产业链体系，专注于创业人群与政策导向项目。
• 创园国际：形成“六位一体”全息生态，具备协同与整合能力，打造创新载体。

发展趋势展望

• 行业整合加速：随着政策补贴减少，市场参与者需通过并购或战略合作整合资源，提升竞争力。
• 科技与智能化：智能管理体系、智能设备的运用将提高运营效率，降低人力成本。
• 品牌影响力提升：具备品牌影响力的企业将更容易拓展增值服务，形成差异优势。
• 用户细分与服务深化：企业将根据用户类型提供定制化服务，提升用户粘性与满意度。
• 与传统地产融合：联合办公与购物中心、传统存量地产结合，实现资源互补和流量共享。

WeWork与中国模式的差异

• 盈利模式：WeWork依赖租金和会员费，强调线上社交网络和增值服务；中国模式则更注重本地化运营与多元服务整合。
• 发展环境：WeWork在美国经济危机时期获得地价优势和活跃自由职业者群体；在中国，其优势受限，需依赖本地化战略和资源整合。
• 用户群体：WeWork主要面向自由职业者和初创企业，中国联合办公则更广泛，包括中小企业、大型企业外挂团队等。

总结

中国联合办公行业正处于快速发展阶段，商业模式日趋成熟，行业集中度提升，科技赋能和增值服务成为未来发展的关键。虽然当前主要依赖租金收入，但未来盈利模式将更多依赖于增值服务的拓展与体系化建设。同时，行业面临政策补贴减少、竞争加剧等挑战，需通过整合资源、提升品牌影响力和智能化运营来增强竞争力。