北京商业地产投资市场白皮书_36页_6mb

北京商业地产投资市场白皮书总结（2019年）

核心内容概览

北京商业地产市场在2019年呈现出多元化的发展趋势，受到政策调控、市场供需变化以及投资者策略调整的多重影响。政策持续收紧，限制中心城区商业供应，同时引导需求向外围区域转移，为市场带来了新的投资机遇。核心型、增值型和新兴区域投资成为市场关注的重点。

主要观点

• 政策环境：政策持续收紧，限制中心区域新增供应，推动物业改造和需求疏解。
• 市场活动：核心型资产稀缺，增值型投资仍具吸引力，新兴区域如通州和丽泽成为增长热点。
• 投资者情绪：投资者更倾向核心资产，尤其是办公楼市场；零售物业和仓储物流等其他类型资产也受到关注。
• 投资机遇：政策导向下的市场调整为投资者提供了多样的投资机会，尤其是通过改造和升级提升资产价值。

关键信息

政策观点

1. 限制中心区域供应：

   • 2014年版《北京市新增产业的禁止和限制目录》为后续政策收紧奠定基础。
   • 2015年版禁限目录取消例外区域，严格限制中心城区商业开发。
   • 政策推动“商转办”热潮，但随后限制政策收紧，多数改造机会窗口关闭。
   • 科技创新方向的用途调整被列入正面清单，成为未来改造型投资的重要方向。

2. 向外部区域疏解需求：

   • 通州作为城市副中心，将承接非首都功能，预计接纳约40万常住人口。
   • 雄安新区成为另一个重要的需求疏解目的地，推动京津冀协同发展。
   • 周边区域的发展不会威胁中心城区，反而有助于释放资源，推动区域均衡发展。

市场活动

1. 核心型投资：

   • 核心资产稀缺性增强，推动其价值上升。
   • 2010-2019年，核心资产成交占比仅为13%，市场整体交易量有限。
   • 随着去杠杆政策和融资环境收紧，部分核心资产开始进入市场。

2. 增值型投资：

   • 物业改造和项目升级是增值型投资的主要方向。
   • 盈科中心、百盛太阳宫等案例表明，改造型项目可带来显著回报。
   • 政策限制使改造机会减少，但升级类项目仍有较大发展空间。

3. 新兴区域投资：

   • 通州和丽泽成为当前最热门的投资增长点。
   • 雨泽的平均租金为180-200元/平方米/月，通州为100-150元/平方米/月。
   • 随着区域成熟，租金和资产价值有望进一步提升。

投资者市场情绪

• 核心资产优先：46%的投资者首选核心资产，40%关注增值型资产，14%看好新兴区域。
• 办公楼和零售物业：办公楼是最受欢迎的投资类型，其次是零售物业。
• 资本化率预期：办公楼最低可接受资本化率约为4.0%，零售物业为4.2%。
• 投资偏好差异：成熟市场与新兴市场对资本化率的预期存在差异，部分投资者愿意接受更低的资本化率以换取未来增长潜力。

市场机遇与挑战

• 机遇：

  • 政策引导下，核心型、增值型和新兴区域投资机会并存。
  • 改造和升级项目为投资者提供了提升资产价值的途径。
  • 新兴区域如通州和丽泽发展迅速，吸引大量投资。

• 挑战：

  • 核心资产价格高昂，可交易资产有限。
  • 市场波动和政策不确定性影响投资决策。
  • 投资者需具备成熟的招商运营能力，以应对零售物业的高门槛。

投资建议

• 投资者应密切关注政策变化，把握市场动向。
• 核心资产仍是投资首选，但需注意其稀缺性和高成本。
• 增值型投资需评估项目改造潜力和市场需求。
• 新兴区域投资应关注区域发展潜力和未来增长预期。

结语

北京商业地产市场在政策与市场双重驱动下，持续为投资者创造价值。尽管面临经济放缓和政策收紧等挑战，但通过把握核心型、增值型和新兴区域的投资机会，投资者仍可实现稳健收益。未来，随着区域发展和市场成熟，投资机会将进一步丰富，市场风险也将逐步降低。

作者信息

• 米阳：仲量联行华北区研究部负责人
• 王刚：仲量联行华北区投资部负责人
• 于棠：仲量联行北京研究部董事
• 徐茜茜：仲量联行北京投资部董事
• 纪明：仲量联行北京研究部经理
• 李炳鹏：仲量联行北京投资部董事

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