20220504-东兴证券-房地产第17周周报_迎接政策高潮_布局销售复苏_29页_1mb

房地产第17周周报总结

核心内容

本周房地产行业周报指出，随着政策支持的逐步明确，房地产行业正迎来政策扶持高潮，市场预期有望逐步改善。报告分析了当前房地产市场行情、销售情况、库存水平、土地市场及融资状况，并提出了相应的投资策略。

市场行情

• A股地产指数（申万房地产）本周涨幅为 -0.96%，上周为 -9.20%，表现优于大盘（万得全A涨幅为 -1.56%）。
• H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）本周涨幅为 -0.03%，上周为 -9.43%，表现弱于H股大盘（恒生指数涨幅为 2.18%）。
• A股地产板块整体表现强于大盘，H股地产板块弱于大盘。

行业基本面

新房销售

• 45城新房销售面积累计同比下滑 -50.8%（4月1日至4月27日），较上月 -41.6% 有所恶化。
• 一线、二线城市新房销售下滑更为严重，三四线城市销售面积同比降幅也较大。

二手房销售

• 16城二手房成交面积累计同比为 -29.9%，较上月 -30.3% 略有改善。
• 一线城市二手房销售同比下滑 -33.7%，三四线城市下滑 -45.5%。

新房库存

• 15城新房去化周期（截至4月28日）为 832天，较上月 652天 明显上升。
• 三四线城市去化周期最长，达 1347天，一线和二线城市去化周期相对较低。

土地市场

• 100大中城市土地成交建面本年累计同比为 -42.8%，较上周 -36.9% 有所恶化。
• 土地成交溢价率（截至5月1日）为 2.9%，较上周 2.7% 略有上升。
• 土地成交总价本年累计同比为 -61.2%，较上周 -53.1% 持续下滑。

融资情况

• 境内地产债发行规模本年累计同比为 -49.8%，较上月 -41.4% 持续下滑。
• 中资离岸地产债发行规模本年累计同比为 -56.1%，较上周 9.4% 明显恶化。
• 房地产信托发行规模本年累计同比为 -78.8%，较上月 -84.7% 有所改善。

主要观点

• 政策支持：中央政治局会议明确了房地产政策支持方向，预计将出台更多精准政策，包括金融支持和限购放松，以促进市场稳定和复苏。
• 销售复苏：销售的回暖是实现“稳地价、稳房价、稳预期”的关键，预计随着疫情缓解和政策落地，销售将逐步改善。
• 高能级城市先行：需求支撑较好的高能级城市将率先复苏，而低能级城市需要更长期的政策支持。
• 行业出清：低信用民营房企面临较大流动性压力，可能继续暴雷，而高信用房企在政策支持下仍能稳健经营，具备融资和拿地能力。
• 投资建议：应关注优质房企的α收益，推荐 万科A、保利发展、金地集团，并建议持续跟踪 龙湖集团、碧桂园 等经营稳健的民营房企。

关键信息

• 政策方向明确：中央支持政策将更加精准，推动市场复苏。
• 销售持续低迷：新房销售面积同比下滑 -50.8%，二手房销售面积同比下滑 -29.9%。
• 去化周期拉长：15城新房去化周期达 832天，三四线城市去化周期最长。
• 土地市场疲软：土地成交建面同比下滑 -42.8%，土地成交总价同比下滑 -61.2%。
• 融资压力显著：地产债和信托融资规模同比大幅下滑，显示行业流动性紧张。
• 推荐标的：万科A、保利发展、金地集团，以及龙湖集团、碧桂园等稳健民营房企。

风险提示

• 行业政策落地不及预期
• 盈利能力继续下滑
• 销售不及预期

附录信息

• 分析师：陈刚，东兴证券研究所
• 联系方式：电话 010-66554028，邮箱 chen_gang@dxzq.net.cn
• 执业证书编号：S1480521080001
• 报告发布日期：2022年5月4日

行业评级体系

• 公司投资评级（A股市场基准为沪深300指数）：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率 15% 以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率 5%~15%；
  • 中性：相对强于市场基准指数收益率 -5%~+5%；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率 5% 以上。

• 行业投资评级（A股市场基准为沪深300指数）：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率 5% 以上；
  • 中性：相对强于市场基准指数收益率 -5%~+5%；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率 5% 以上。

市场数据来源

• 数据来源：Wind、东兴证券研究所