20220118-中国银河-房地产行业_国家统计局2021年1-12月行业数据跟踪-基本面指标继续探底_政策博弈仍有空间_9页_567kb

报告摘要

本报告分析了2021年中国房地产行业的主要运行情况，并对未来发展趋势进行了预测，重点围绕商品房销售、土地市场、投资与新开工、到位资金等方面展开。

市场销售景气度降至历史最低：2021年商品房销售面积和销售额增速分别为1.9%和4.8%，12月单月销售面积和销售额增速分别为-16%和-18%，市场处于负向循环中，景气度差于2010年以来任何时期。预计2022年全国商品房销售额同比增速在-7.7%左右，销售市场将在二季度企稳。
土地市场持续低迷：12月土地购置面积增速为-33%，创年内新低；土地成交价款增速为-4%，同样大幅下滑。土地溢价率降至2.9%，为2010年以来历史最低。房企拿地城市能级上移，导致土地购置与成交价款形成“剪刀差”。
新开工面积持续下滑：2021年新开工面积同比下降11.4%，12月单月增速为-31%，为历史最差表现。施工面积增速同样下滑，而竣工面积则保持修复趋势，预计2022年竣工面积增速为10%。
房地产开发投资持续承压：2021年全国房地产开发投资完成额同比增长4.4%，12月单月投资增速为-13.9%，创历史最低。施工和土地市场未见回暖，预计2022年开发投资增速在0.5%-1.0%之间。
到位资金全面下滑：2021年到位资金同比增长4.2%，但12月单月增速为-19%。其中，国内贷款、自筹资金、个人按揭贷款和定金及预收款增速均下滑，显示市场需求不足。新增居民中长期贷款在12月再次转负，印证了市场疲软。

销售、拿地、开工“三弱”：销售和拿地的疲软导致新开工面积低迷，市场处于负向循环中。
竣工修复具备确定性：2016年以来销售高增长带来的竣工将继续兑现，但强度可能弱于2021年。
政策底与基本面底的组合：当前处于“政策底”与“基本面底”的组合阶段，但基本面尚未触底，销售恢复时间较长。
投资建议：短期配置窗口期为2022年一季度，中长期应关注“三好房企”（管理优异、融资通畅、多元化发展）的估值溢价机会。
重点推荐企业：
- 住宅开发龙头：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）
- 物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）

分析师：王秋蘅
学历：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士
任职：中国银河证券研究院房地产行业分析师
联系方式：
- 电话：(8610) 80927726
- 邮箱：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn
- 分析师登记编码：S0130520050006

行业评级：
- 推荐：行业指数超越基准指数平均回报20%及以上
- 谨慎推荐：行业指数超越基准指数平均回报
- 中性：行业指数与基准指数平均回报相当
- 回避：行业指数低于基准指数平均回报10%及以上
公司评级：
- 推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上
- 谨慎推荐：公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%
- 中性：公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当
- 回避：公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上