2021-11-18-第一太平戴维斯-中国城市可持续运营年度报告_视野（中英文版）_30页_2mb

Report Summary:
打造房地产可持续发展生态 (Building a Sustainable Ecosystem for Real Estate)
By Savills Research

目录速览

1. 投资视角：探讨中国C-REITs市场突破、绿色债券、可持续金融工具创新及其对房地产行业从快速扩张向可持续发展转型的推动作用。
2. 设计视角：整合可持续性设计、低碳理念、智能城市规划与循环经济策略，提出宜居健康城市轮廓。
3. 运营视角：聚焦科技赋能（PropTech）、专业管理及ESG践行，强调性能持续优化与多方协同对构建稳健、长期价值运营体系的重要性。

1. 投资与市场变革视角：可持续增长驱动投资新模式

1.1 中国C-REITs试点：里程碑意义与金融改革方向

• 首次推出基础设施不动产投资信托基金(C-REITs)：2021年6月，中国在上交所和深交所首次试点发行9只C-REITs，标志着房地产行业重要的结构性转变，具有深远意义。
• 政策引导与底层资产筛选标准：获批项目需契合国家发展战略，如保障性租赁住房，底层资产聚焦收费公路、水处理设施及产业园。优先稳态现金流、适配长期策略，赋能资产参与直接融资市场，标志着过去依赖举债开发模式将逐步转型。

1.2 绿色转型 & 可持续金融工具

• 绿色债券与绿色贷款：中国绿色债券于2019年达到峰值，近年来绿色贷款迅速增长，占社会融资总规模7.3%(至2021年6月)。绿色金融工具成为支持低碳经济转型的强大后盾。
• 可持续投资链接(E&S)：上市公司加强ESG披露，监管层出台辅导政策，ESG评价体系更精细、指令全面。积极响应全球趋势，共同应对气候变化。

2. 设计与未来城市视角：融入健康与低碳的可持续城市轮廓

2.1 城市形态建设：密度、弹性与循环经济

• 紧凑开发，低碳城市理念：高密度、混合土地使用、低碳交通组合（公交导向TOD/ TOD + TOD）、多模式交通连接减少出行依赖与碳排放，提高土地使用效率。
• 智能能源、城市一体化系统：智能电/水/物联网设备促进动态资源调度；城市分布式能源、提升建筑虚拟化与低碳设定水平（如“净零碳”建筑）。

2.2 建筑策略：人类健康与环境可持续平衡

• 超效建筑与可持续建材应用：建筑节能改造结合新材料（交错层级材CLT、环保混凝土替代）与模块化建筑方法（降低浪费、能耗、提升效率），真正做到有效利用每克材料、每度电。
• 健康建筑设计认证体系：WELL健康建筑、室内空气质量监测等认证推动项目建设由“静态”建造向“动态”健康认证运营延伸，关注空间使用行为、光/温/声健康参数，为场所赋予第二度生命。

3. 运营与管理视角：科技赋能与可持续绩效管理

3.1 科技驱动（普适化日常用例）

• PropTech迅速落地，用户参与融输创新：渗透至物业管理、安防、租户行为分析等。兼具小程序、智能传感器、能源调节（AI自动调节暖通/照明）的较强互动性，提升用户满意度。
• 全程监测与反馈闭环：实时收集用户偏好与建筑运行数据，用于动态调试设备参数、提高建筑管理效率。例如优化电梯运行、维持恒定室温等功能，再次验证“数字+能源+建筑=碳减排” 理念。

3.2 ESG与健康运营管理策略

• “人本优先”健康与安全条例：明确无吸烟区、加强漏水/发霉控制、落实饮水安全、公共空间运营监督管理、应急演习计划等措施，极大增强使用人群身心保障与满意度。
• 员工健康计划（工作场所）：探索签约健康激励政策（如体育竞赛、体检补贴）、心理健康支持、饮食辅导机制，物理/心理双维支持促进工作效率💰和幸福感。
• 健康建筑文化 & 组织承诺：像达能、保时捷等中国企业历行WELL认证，同步开展员工满意度调研、设施卫生评价、认养绿色政策，成为健康空间运营管理成熟典范。

3.3 环境、社会、治理绩效管理 (ESG)

• 数据化、标准化衡量体系：通过标准化的环境足迹报告、运营控制透明度、监管信息披露，打造合规排放水平，匹配ESG资金，突显企业绩效与
• 可持续绩效投资（Sustainability Linked Loans/ Bonds）：设定ESG目标如“碳减排任务提前完成给予利率优惠”， borrowers需设定与环境相关指标，并对其成效负责。

4. 未来展望：政策导向与全球协作下的机遇

• 全球加速稳态化投资（ESG▶绿色复苏▶REITs）：中国C-REITs与亚太绿色金融出现示范效应，为房地产行业长期转型注入信心和机制保障。多国已于2020年后追求碳中和，中国承诺2060碳中和。
• **智能化无处不在（AIoT 大规模应用）：建筑工序精细化，维护成本下降；数据+建模优化能源分配与空间布局；解第三方生态ID，云系平台与用户互动双线展开。
• 可持续发展VS金融成本均衡： 》破“重资产”、控通胀、提E&R（效能&收益）为胜利法宝。