20220915-国联证券-临港创新产业园REIT投资价值分析_10页

国泰君安临港创新产业园REIT投资价值分析总结

核心内容

国泰君安临港创新产业园REIT是一只基础设施不动产投资信托基金，将于9月19日发行，募集规模为8.24亿元，发行价格为4.12元/份，存续期为43年。该REIT底层资产为临港奉贤智造园一期和三期，总建筑面积为11.37万平方米，可租面积为11.2万平方米，出租率稳定在99%-100%之间，租金收入稳定，历史租金收缴率基本保持在100%。项目评估价值为7.3亿元，估值测算显示在8%的贴现率和4%的现金流增长率下，项目估值为7.5亿元，对应IRR为7.18%。

主要观点

• 政策支持强劲：临港新片区发展迅速，受益于国家政策扶持，预计未来将形成多个千亿级和百亿级产业集群，如集成电路、智能新能源汽车、高端装备制造等。
• 地理位置优越：项目位于上海自贸区临港新片区，交通网络发达，涵盖海陆空多式联运，且“十四五”规划进一步完善了交通布局。
• 租户质量高，出租率稳定：租户以汽车装备、生物医药、高新材料、精密器械等高附加值行业为主，客户集中度较高，但租约期限长，稳定性好。
• 收入与盈利能力稳定：租金收入为主要收入来源，2022年和2023年预计年化现金分派率分别为4.74%和5.25%。2022年因免租政策影响的租金减免由原始权益人承担，基金收益不受影响。
• 估值测算合理：采用营运现金流贴现法，以2022年7月1日为基准，假设贴现率8%和增长率4%，项目估值为7.5亿元，IRR为7.18%。敏感性分析显示，估值对折现率和增长率较为敏感。

关键信息

发行情况

• 募集规模：8.24亿元
• 发行价格：4.12元/份
• 募集份额：2亿份
• 战略配售占比：55%
• 网下发售占比：32%
• 公众配售占比：14%

底层资产详情

租户结构

• 一期租户：7家，第一大租户面积占比超50%，集中度较高。
• 三期租户：15家，前三大租户租赁面积合计占比约50.89%，集中度也偏高。
• 租约期限：5年以上租约占比达70.56%，其中标的第一大客户租约期为10年，剩余租约期限均在5年左右。

收入表现

• 2020年受疫情影响，租金收入小幅下降，但除去减租影响，收入同比上升14.39%。
• 2022年和2023年预计年化现金分派率分别为4.74%和5.25%。

估值测算

• 2022年7月1日为估值起始点，贴现率8%，增长率4%，项目估值为7.5亿元。
• IRR：7.18%
• 敏感性分析：不同折现率和增长率组合下，项目估值变化显著，如折现率8%、增长率4%时估值为7.5亿元，增长率5%时估值为10.31亿元。

风险提示

• 运营收入不及预期：可能因不可抗力导致项目收入下降，进而影响分红。
• 租金与出租率波动：租金下降或出租率降低可能对基金收益产生不利影响。

分析师信息

• 分析师：朱人木
• 执业证书编号：S0590522040002
• 联系方式：
  • 邮箱：zhurm@glsc.com.cn

相关报告

1. 《汇率与PMI拖累宏观环境，景气度震荡下行》（2022.09.14）
2. 《国泰君安东久新经济REIT投资价值分析》（2022.09.14）
3. 《华夏合肥高新REIT投资价值分析》（2022.09.13）

总结

国泰君安临港创新产业园REIT具备较高的投资价值，受益于政策支持和优越的地理位置，其底层资产出租率高、租户质量好，收入来源稳定。估值测算显示其具有良好的现金流表现和回报潜力。然而，投资者需注意潜在的运营风险和租金、出租率波动风险。