20220228-东兴证券-房地产第8周周报_低能级城市形势严峻_政策效果显现尚需时日_29页_1mb

报告摘要

本周房地产市场整体表现疲软，A股与H股地产板块均弱于大盘。分析师陈刚认为，当前政策关注点已从房企资金面风险转向需求端失速下滑的风险，低能级城市销售压力大，市场信心不足，预计后续将有更多城市出台维稳措施。

市场行情：
A股地产指数（申万房地产）本周跌幅为-3.22%，H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）跌幅为-9.78%。A股与H股地产板块表现均弱于大盘。
新房销售：
45城商品房累计销售面积同比-25.5%，较上月略有改善，但整体仍处于低迷状态。一线城市新房销售表现相对较好，三四线城市销售压力较大。
二手房销售：
16城二手房成交面积同比-35.9%，三四线城市表现尤其差，跌幅达-48.5%。整体市场信心不足，销售持续下滑。
新房库存：
15城商品房去化周期为584天，较上月同期上升，显示去化压力持续存在。三四线城市去化周期显著高于一线与二线城市，表明库存积压问题更为严重。
土地市场：
土地市场供需两弱，成交面积与总价同比大幅下滑。100大中城市土地成交建面同比-52.7%，溢价率降至0.2%，表明市场热度持续下降。三四线城市土地成交情况更为低迷。
融资情况：
房企融资环境有所改善，境内地产债发行规模同比-18.3%，境外地产债发行规模同比-90.1%，房地产信托融资规模同比-68.4%。融资端的政策支持将有利于高信用房企在土地和并购市场获得优势。

政策动向：
多地房贷政策放松，按揭环境改善，下调房贷利率和首付比的城市逐渐增加。政策关注点从房企资金面转向需求端。
投资策略：
推荐关注万科A、保利发展、金地集团等央企房企，因其具备较强的拿地推盘能力和信用背书。同时，建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。
风险提示：
行业政策落地不及预期、盈利能力继续下滑、销售不及预期。

A股市场：
- 申万房地产指数：本周-3.22%，近12周累计涨幅3.49%。
- 万得全A指数：本周-0.45%，近12周累计涨幅-5.94%。
- 沪深300指数：本周-1.67%，近12周累计涨幅-5.90%。
H股市场：
- 克而瑞内房股领先指数：本周-9.78%，近12周累计涨幅-6.08%。
- 恒生指数：本周-6.41%，近12周累计涨幅-4.21%。

供应建面：
- 100大中城市：本年累计同比-35.3%，较上周略有改善。
- 一线城市：本年累计同比-5.0%。
- 三四线城市：本年累计同比-35.0%。
成交建面：
- 100大中城市：本年累计同比-52.7%。
- 三四线城市：本年累计同比-55.4%。
溢价率：
- 100大中城市：本周0.2%，上周3.9%。
- 三四线城市：本周0.4%，上周2.5%。
土地成交总价：
- 100大中城市：本年累计同比-66.5%。
- 三四线城市：本年累计同比-64.2%。