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江苏省三四线城市（八十五）：淮安房地产市场调研总结

核心内容概述

2021年淮安房地产市场经历了从“热市”到“冷市”的剧烈转变。年初市场火热，新房成交均价破万，二手房学区房价格飙涨，土拍地王频出。然而，下半年市场迅速降温，新房销售流速腰斩，二手房价格大幅回调，土地出让完全停止，市场预期破灭，楼市进入低迷期。

主要观点

• 市场热度骤降：2021年8月后，淮安楼市热度戛然而止，市场现象如“绑车位、茶水费、套用经营贷”等消失。
• 新房销售低迷：2021年8月至2022年1月，淮安新房成交面积较2021年8月下降57%。多数在售项目月均流速降至10套以内。
• 二手房价格回调：2021年下半年起，二手房市场出现剧烈调整，学区房价格腰斩，部分项目二手房价降幅超50%。
• 土地市场遇冷：2021年6月起，淮安土地市场明显降温，土拍溢价率降至10%以内，最后三宗宅地由城投公司托底竞得。
• 信贷宽松效果有限：2021年10月起，淮安涉房信贷政策有所宽松，但市场预期破灭后，信贷宽松未能带动楼市回升。
• 预售资金监管收紧：2021年10月起，淮安显著收紧预售资金监管，导致房企资金支取困难，不得不采取降价策略以加快销售。

关键信息

一、新房市场

• 成交数据：2022年1月全市新房成交面积仅14.21万平方米，较2021年8月下降57%。2021年末五区房价回落超8%。
• 项目表现：多数在售项目月均流速降至10套以内，如碧桂园楚州印月均仅销5套，金穗府月均成交25套左右。
• 供应积压：2021年1月至7月成交了342万平方米宅地，远超新房成交面积，导致未来新房市场面临较大存量压力。
• 分销策略：分销渠道占比普遍超过50%，但对成交拉动有限，2021年底最高佣金达6%。

二、二手房市场

• 价格回调：2021年下半年起，二手房市场出现剧烈调整，学区房价格回调超50%，部分项目二手房价降幅达32%。
• 典型项目：
  • 荷花池花园：2022年2月月均挂牌价格降至4.4万元/平方米，较2020年末高点回落57%。
  • 运河城逸翠园：降幅达32%。
  • 绿地世纪城：降幅达32%。
• 投资风险：部分投资者通过消费贷、经营贷等方式高位接盘，当前房价已下降逾3成，面临较大亏损。

三、土地市场

• 土拍遇冷：2021年6月首轮集中土拍显示市场遇冷，平均溢价率仅13%，较上半年高溢价率（90%以上）明显下降。
• 地市停供：2021年9月起淮安市区停止供应新宅地，最后三宗宅地由本土城投公司托底竞得。
• 未来影响：大规模待开发宅地的出让导致未来新房市场承担较大存量压力，加剧楼市成交的下行。

四、信贷政策

• 信贷宽松：2021年10月起，各银行陆续放宽信贷管制，首套房利率降至5.15%，房贷放宽周期缩短至一周。
• 效果有限：信贷宽松未能带动楼市回升，市场预期破灭后购房者信心崩溃。

五、预售资金监管

• 监管收紧：2021年10月起，淮安显著收紧预售资金监管，预售资金100%收入监管账户，按工程进度分阶段支取。
• 执行严格：淮阴区及郊县执行更为严格，2022年1月略有放松，但2月起恢复收紧。
• 资金压力：当前市场成交惨淡，难以蓄满资金池，导致房企降价走量以完成预售资金收入和支取目标。

典型调研项目

1. 华润·悦玺台

• 地理位置：经开区柯山路与通甫路交汇处
• 物业类型：高层、小高层
• 建筑面积：73.1万平方米
• 装修：精装
• 备案均价：12570元/平方米
• 项目点评：主打改善型产品，营销策略以分销和渠道为主，分销占比约30%。购房者观望情绪浓厚，月平均转化率仅5%。

2. 碧桂园·楚州印

• 地理位置：淮安区吴鞠通路与山阳大道交汇处
• 物业类型：高层、小高层
• 建筑面积：14.7万平方米
• 装修：毛坯
• 首开售价：12000元/平方米
• 项目点评：位于淮安区刚需板块，首开去化约三成，分销占比约50%。项目存在较大利润压力。

3. 淮安金樾府

• 地理位置：清江浦区丰登路与工农路交叉口
• 物业类型：高层、小高层
• 建筑面积：11.5万平方米
• 装修：精装
• 备案均价：15183元/平方米
• 项目点评：位于清江浦区老城中心，项目由金地、弘阳和新城三方合作。受某合作方债务压力影响，销售回款资金受到严格管控。

免责申明

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• 由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形，则最终以政府部门权威数据为准。
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