2022-03-13-克而瑞-江苏省三四线城市（八十六）_扬州篇0301_11页_4mb

调研感受：

• 返乡置业爽约，流量盘月均成交仅30套。
• 房价限跌最低85折，房企内卷式降价。
• 分销成交占比最高90%，地王亏本销售。
• 2021年上半年市场火爆，下半年城投托底。

城市禀赋：

• GDP 全省排名第七，城镇居民收入全省第八，常住人口全省第十。
• 位于江苏省中部，长江与京杭大运河交汇处，属长三角城市群，有“中国运河第一城”美誉。
• 2021年GDP 6696亿元，同比增长7.4%；城镇居民人均可支配收入50947元，同比增长7.9%。
• 2020年常住人口456万人，城镇化率71%。

房地产市场：

• 2021年9月市场转冷，月均成交面积约11万平方米，较上半年下降59%。
• 2022年2月，主城区成交同比再降48%。
• 新开盘去化率由43%跌至18%，滞销盘月均成交不足10套。
• 主城区分为西区（富人区、西区新城）、东区（去库存压力大）、南区（工业区）、北区（文旅产业）四大板块。

土地市场：

• 2020-2021年土拍火爆，诞生楼板价超1.4万元/平方米地王。
• 2021年下半年地市转折，城投托底拿地。
• 2022年政府调控供地节奏，企业拿地谨慎。

政策环境：

• 限购、限售政策（市区限购3套，非市区购房限售）。
• “限跌令”（折扣不低于85折，部分板块适度突破）。
• 优化首付比例和贷款利率（首套房首付30%，利率5.2%；二套房首付40%，利率5.4%）。
• 加强预售资金监管（每栋楼备案时需存入30%销售款到监管账户，用于支付工程款工资）。
• 鼓励分销，佣金比例1.5%-3%。

项目竞争：

• 房企内卷式降价，价格成为首要考虑因素。
• 部分高价地项目已出现亏损销售。
• 万科、本土房企口碑较好，客户关注房企风险。
• 分销/中介渠道依赖度高，佣金是重要利润来源。

前景展望：

• 短期：市场继续下行，成交同比跌幅或将扩大。
• 长期：政策暖风频吹，有望稳定信心；预期下半年市场轮动复苏，成交企稳，房价筑底。