2018年中国住房租赁白皮书_79页_6mb

2018年中国住房租赁白皮书总结

核心内容

2018年是中国住房租赁行业快速发展的一年，行业机构化率提升，政策支持持续加强，供给结构逐步优化，租赁需求不断增长。住房租赁市场作为万亿级市场，是唯一具有政策红利的领域，但行业仍面临诸多挑战，如金融风险、供需结构性失衡、运营效率不足等问题。

主要观点

• 市场规模与增长：全国租赁人口约1.68亿，租金GMV约1.2万亿元。预计未来租赁市场将增长至3万亿元，尤其以一线城市和新市民为主要增长动力。
• 政策支持：中央与地方政府不断出台鼓励政策，推动租赁市场规范化、制度化发展，如租赁住房用地、税收优惠、金融支持、租赁监管平台建设等。
• 供给结构：个人普租和城中村仍是租赁房源的主体，机构化房源占比不足10%，但未来将逐步增加，形成“2:2:6”格局（个人普租、城中村、机构化）。
• 行业挑战：租赁机构加杠杆扩张带来金融风险，关店率已达3.6%；政策趋严，进入门槛提高；租金增长乏力，部分城市出现下降趋势。

关键信息

1. 市场规模

• 全国租赁人口约为1.68亿，租金GMV约1.2万亿元。
• 一线城市租赁人口占比高，如上海、北京、深圳等城市租赁人口占比超过30%。
• 2018年住房租赁市场整体呈现快速增长态势，但部分城市租金微涨甚至下降。

2. 政策解读

2.1 中央政策回顾

• 2015年：住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商将房源转为租赁用途。
• 2016年：国务院提出“两多一并”住房制度，支持租赁市场发展。
• 2017年：九部委发布《关于人口净流入的大中城市加快住房租赁市场的通知》，鼓励国企转型为租赁企业。
• 2018年：政府工作报告继续强调“租购并举”，推动住房租赁立法。

2.2 地方政策回顾

• 北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等城市：均出台多项政策，支持租赁住房建设，包括集体土地建设、公积金支付、税收优惠、租赁金融支持等。
• 政策覆盖面广：涵盖保障租户权益、增加租赁住房供应、发展租赁企业等多个方面。

2.3 未来政策趋势

• 集体土地建租赁住房：试点城市包括北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等。
• 公积金支持：多个省市已出台政策，支持租赁房屋公积金支付。
• 个人所得税抵扣：住房租金可作为专项附加扣除。
• 租购同权：部分城市如广东已开始探索，但需进一步落实。
• 租赁金融支持：金融机构已为租赁市场提供3万亿授信支持，REITs、资产证券化等模式逐步推广。

3. 供给计划

• 集体土地租赁住房：多个城市推出试点，如北京、上海、深圳等，其中北京集体土地租赁住房供地达1300公顷，预计建设38.46万套。
• 自持性租赁住房：全国共出让196宗自持性地块，总面积725万㎡，可提供约16万间房源。
• 个人房源：以北京为例，链家数据显示，个人租赁房源新增挂牌量呈季节性波动，增速下降。

4. 供给结构

• 现状：个人普租占2/3，城中村占1/4，机构化房源不足10%。
• 未来预测：机构化比例将提升至2-5倍，一线城市如北京、上海、深圳机构化比例有望接近国际水平（如纽约60%，东京90%）。
• 城市差异：北京和长三角地区机构化比例较高，珠三角和中西部城市较低。

5. 行业机构端

• 长租公寓分类：按房源组织形式、产品线类别、企业背景划分。
• 竞争要素：包括房源质量、运营效率、资金运作能力等。
• 竞争格局：一线城市头部企业市场占有率达60%，租金水平和出租率受供给影响。

6. 租赁金融发展

• 融资模式：包括风险资本、传统债权、产业基金、互联网金融、资产证券化、REITs等。
• 发展趋势：金融支持力度加大，政策引导租赁金融创新，推动行业健康发展。

7. 行业展望

• 长周期趋势：供需结构性错配依然存在，机构化、专业化成为发展方向。
• C端变化：由买转租人群增加，租客在租赁市场停留时间延长。
• 全人群需求：租房需求覆盖全生命周期，品质租房成为趋势。
• 租金上涨：租金整体上涨，但增速放缓。
• 智能化发展：“互联网+”全面渗透，推动行业智能化。
• 政策监管：监管趋严，行业规范化进程加快。

重要数据与趋势

1. 重点城市租赁人口与供给情况

2. 重点城市自持性地块出让数据

3. 机构化比例预测（2021年）

总结

2018年住房租赁市场进入快速发展阶段，政策支持、机构化、金融创新成为主要驱动力。然而，行业仍面临金融风险、供需失衡、运营效率不足等问题。未来，随着政策的进一步完善和市场的成熟，租赁市场将向机构化、专业化、品质化发展，成为住房市场的重要组成部分。