20140530-国金证券-房地产行业_各区域市场库存分析报告_12页_451kb

房地产行业专题分析报告总结

核心内容概览

本报告分析了房地产行业的库存情况，并通过四类库存周期指标（批售比、出清周期、在建库存周期、土地储备库存）评估各区域市场库存水平和未来房价走势。报告指出，当前房地产行业已进入价格调整期，部分城市面临较大的房价调整压力，而一些城市则具有较高的房价弹性。

四类库存周期指标

1. 批售比

   • 批售比是批准上市面积的六个月移动平均值与销售面积六个月移动平均值的比值，值越低说明库存水平越低。
   • 该指标能最动态反映市场供需状况，尤其对新上市楼盘去化情况更为敏感。
   • 批售比与房价走势存在明显负相关，房价变动通常滞后于批售比。

2. 出清周期

   • 出清周期为期末可售面积与6个月移动平均销售面积的比值，相较于批售比，涵盖更多可售面积，反映市场整体库存情况。
   • 出清周期与房价存在负相关性，其趋势形成6-8个月后，房价拐点通常出现。
   • 当前出清周期已从2013年9月的11.4个月上升至15.2个月，接近上一轮周期的高点。

3. 在建库存周期

   • 反映市场中尚未完工的库存情况，对市场中长期供求关系有影响。
   • 该指标的变化趋势表明，部分城市如成都、南京、南昌的在建库存周期较低，市场供应相对可控。

4. 土地储备库存周期

   • 反映开发商持有的土地储备情况，是市场远期库存的重要指标。
   • 部分城市土地储备库存周期较高，表明未来供应可能较为充足。

主要观点

• 当前房地产市场供求关系已明显恶化，但尚未达到上一轮周期的高点。
• 批售比和出清周期均显示房价调整可能在近期出现，但具体时间仍需观察。
• 短期风险城市：苏州、长沙、福州、济南、杭州、呼和浩特等城市房价调整压力较大。
• 中长期弹性城市：除一线城市外，青岛、合肥、南京等城市未来房价弹性较高。
• 由于开发商在预期销售下滑后压缩了新开工面积，当前库存上升趋势较为平缓。

关键信息

• 行业长期竞争力评级：等于行业均值。

• 市场数据：

  • 行业优化平均市盈率：17.32
  • 市场优化平均市盈率：11.65
  • 国金房地产指数：3547.61
  • 沪深300指数：2155.16
  • 上证指数：2040.60
  • 深证成指：7341.56
  • 中小板指数：6140.32

• 投资策略建议：

  • 行业不会出现系统性问题，但短期回归理性、缓解资金链压力的可能性较大。
  • 房价调整有助于完成去库存，理顺地产股的投资逻辑。
  • 推荐关注万科、中洲控股、北京城建、华业地产等重点公司。
  • 区域经济环境有实质改观的城市，如京津冀主题投资公司荣盛发展、华夏幸福，具有较高投资价值。

图表与数据支持

• 图表1：各城市平均批售比，显示大连、长春、南宁批售比较低，而乌鲁木齐、呼和浩特批售比较高。
• 图表2：批售比与房价环比变化，显示批售比与房价负相关，且房价调整滞后于批售比。
• 图表3-6：各城市住宅批准上市面积，反映不同城市推盘节奏差异。
• 图表8-10：各城市出清周期，显示苏州、长沙、天津、杭州、福州等城市出清周期上升较快。
• 图表15-18：各城市在建库存周期和土地库存周期，显示部分城市库存周期较长，市场压力较大。

总结

本报告通过构建四类库存周期指标，分析了房地产市场供需状况及未来房价走势。批售比和出清周期作为核心指标，均显示市场已接近调整临界点，房价可能在短期内出现波动。短期调整压力较大的城市包括苏州、长沙、福州、济南、杭州、呼和浩特，而中长期房价弹性较高的城市则为青岛、合肥、南京等。整体来看，房地产行业将进入价格调整期，有利于去库存和改善政策预期，但短期内板块难以获得超额收益。重点公司建议关注万科、中洲控股、北京城建、华业地产，以及京津冀区域的荣盛发展和华夏幸福。