20210113-植信投资-全球房地产2020年12月报告_8页_843kb

全球房地产2020年12月报告总结

核心内容概述

2020年12月，全球房地产市场呈现分化趋势，国内房地产市场整体保持平稳，部分城市房价出现波动；海外市场则表现不一，北美市场持续火热，欧洲市场有所分化，亚太地区则面临不同挑战。

国内篇：房地产市场表现

1. 房价走势

• 全国房价：12月，植信房地产综合景气指数初值为-0.4，较11月终值回升0.1，表明全国房价增速短期运行平稳。
• 一线城市：一线城市景气指数初值为1.0，较11月下降2.0，暗示新建房价上行压力减缓。
• 新房与二手房：
  • 新建住宅价格增速继续回落。
  • 二手房价增速与前月持平，但一线城市二手房价涨幅扩大。
  • 需关注广州、乌鲁木齐、合肥、厦门等城市，其新建和二手房价均有较大涨幅。
• 交易表现：12月房地产市场交易表现积极，全年30大中城市商品房销售累计同比为8.7%，增速较11月小幅扩大，居民购房需求保持稳定。

2. 土地价格与供给

• 土地价格：12月，100大中城市土地挂牌均价（12个月平均）同比下跌0.4%，较11月下挫近4个百分点。主因一线城市和三线城市地价大幅下挫，二线城市地价相对平稳。
• 土地供给：
  • 一线城市土地供给同比上涨120%。
  • 二线、三线城市土地供应同比下降15%。
  • 整体土地供应（12个月平均）同比增长7.4%，较上月回升1.2个百分点。
• 房企拿地：四季度整体房企拿地节奏有所放慢，土地溢价率走低，暗示新建房价上涨动能进一步趋弱。

3. 融资情况

• 房贷利率：12月首套房贷款加权平均利率较前月下降1bp，二套房贷款加权平均利率持平，央行继续支持居民购房信贷稳步扩张。
• 债券融资：2020年房企在内地累计发行信用债7131亿元，同比增长23.8%，增速较前月扩大1.9个百分点。
• 融资政策：监管部门对房企信贷融资政策收紧，推动更多经营能力强的房企转向债券等直接融资市场以扩充现金流。

海外篇：全球房地产市场表现

1. 北美市场

• 美国：房价延续强势，10月FHFA房价增速同比接近10.2%，接近2005年9月的历史高点。中部地区、太平洋沿岸和山区房价涨幅均超过两位数。
• 新房与二手房销售：
  • 11月新屋销售同比（年化）为19.7%。
  • 成屋销售当月同比逾25%，主因住房供给不足。
• 加拿大：10月全国新屋房价同比增长3.9%，成屋销售同比增长三成，新开工和营建开始复苏，多伦多房价涨幅超过纽约。

2. 欧洲市场

• 英国：12月房价同比增长7.3%，伦敦市场活跃，部分原因在于印花税减免政策在三月底到期，刺激了购房者需求。
• 荷兰：11月房价增速稍有放缓，但阿姆斯特丹和鹿特丹热度依旧。
• 葡萄牙：房价涨幅持续收窄，因疫情和移民政策效应递减，南欧楼市吸引力下降。

3. 亚太市场

• 韩国：12月平均房价增速为8.4%，其中首尔地区住宅同比增长13.1%。政府打压房价效果不明显。
• 香港：10月房价同比增长0.7%，连续第二个月实现正增长，各大房产商踊跃推盘，新盘销售有所起色。
• 澳大利亚：建筑业活动在四季度有所回暖，但受疫情和国际政治关系影响，旅游业和留学生业务缩水，房产投资前景不确定性较大。

关键信息总结

• 全国房价：短期平稳，一线城市新建房价上行压力减缓，但部分城市新房和二手房价格涨幅较大。
• 土地市场：整体地价下跌，一线城市土地供给显著增加，但土地溢价率走低，反映房价上涨动能减弱。
• 融资环境：房贷利率微降，债券融资规模扩大，房企转向直接融资市场以应对信贷政策收紧。
• 海外市场：
  • 北美市场持续火热，房价涨幅创新高。
  • 欧洲市场呈现分化，英国房价上涨，南欧市场降温。
  • 亚太市场中，韩国房价快速上涨，香港楼市弱复苏，澳大利亚市场不确定性增加。

主要观点

• 国内房地产市场整体保持平稳，但部分城市房价波动较大，需关注结构性变化。
• 土地市场表现与房价走势相关，一线城市土地供给增加可能缓解房价上涨压力。
• 融资环境宽松，房企通过债券融资补充现金流，但信贷政策收紧对市场影响仍需观察。
• 全球房地产市场呈现区域分化，北美市场强势，欧洲和亚太市场则各有挑战，需结合政策与经济背景综合分析。

数据来源

• 国内数据：中国国家统计局、Wind、植信投资研究院
• 海外数据：Nationwide、国际清算所(BIS)、RBA、韩国统计局、植信投资研究院