戴德梁行：中国物流冷库-冷空间迎来发展热潮_38页_8mb

中国物流冷库行业总结

核心内容

中国冷链物流行业正处于高速发展期，主要得益于消费者对食品质量和安全需求的提升，以及食品、药品等领域的冷链物流服务需求的增长。随着市场扩张和技术进步，冷库行业在基础设施、运营效率和可持续发展等方面面临新的机遇与挑战。

主要观点

• 行业增长迅速：2020年中国冷链物流市场规模达4,150亿元，同比增长22.38%；预计到2025年市场规模将增长至8,970亿元。
• 企业注册量波动：2020年冷链物流相关企业注册量迅速上升至6,592家，2021年有所回落，但仍保持增长趋势。
• 企业规模分布：现存冷链企业中，99.28%为中小型企业。
• 区域分布：2021年冷库百强企业主要集中在华东地区，上海冷库面积最大，为902,286平方米，其次是广州和北京。
• 租金与空置率：上海的空置率最低（5.5%），租金最高；深圳、北京、上海租金均高于其他城市。
• 投资趋势：2021年冷链物流仓储设施投资交易宗数达到16宗，占工业物流交易的4%。投资区域不仅限于南方城市，还包括部分内陆城市。
• 未来供应预期：预计2022年第三季度至2023年第二季度，七大城市市场将新增约80万平米优质冷库供应。

关键信息

行业驱动因素

• 消费者购买力提升：家庭可支配收入增长带动了对高质量、多样化食品的需求。
• 食品安全意识提高：疫情后消费者对食品安全的关注度显著上升，推动冷链技术应用。
• 食物保障重视：中国作为人口大国，注重农业生产和食物保障，冷链设施在其中扮演关键角色。
• 增值服务需求：食品加工、包装及托盘定制等增值服务成为冷链行业发展的关键方向。
• 医药冷链增长：随着公共医疗体系完善和居民健康意识提升，医药冷链需求稳步增长，尽管规模较小。

技术发展

• 物联网（IoT）：用于实时跟踪货品、优化运输路线、减少产品假冒、监测流程和生成报告。
• 人工智能与机器学习：提升数据处理效率，实现自动化运营。
• 自动驾驶技术：提升运输安全性、准时性及能源效率。
• 智能冷链货架：优化库存管理、订单拣选和空间利用。
• 冷链机器人：提升仓储效率，执行装卸、拣选、清洁等任务。
• 智能物联网软件：用于能源管理、系统化纠正措施、绩效分析及节能减排。

可持续发展

• 碳中和目标：冷库设施需考虑全生命周期碳排放，包括建造、运营和拆卸。
• 可再生能源应用：太阳能、风能、水能等可再生能源在冷库建设中的使用。
• 绿色建筑认证：如LEED铂金级认证，提升环境友好度。
• 节能技术：无线建筑控制系统、智能照明、插头负载管理等技术有助于降低能耗和成本。

仓储设计

• 自动化系统：提升运营效率，包括堆垛机、机器人托盘穿梭车等设备。
• 设施高度优化：通过垂直储存设计减少占地面积，提升空间利用率。
• 技术适应性：自动化系统需适应低温环境，包括远程可视、耐寒润滑等。

行业趋势

1. 可持续发展：推动低碳、节能冷库建设，注重环境影响。
2. 技术创新：物联网、人工智能、自动化等技术将广泛应用。
3. 仓储设计优化：提升设施效率与空间利用率，推动智能化、高效化发展。

潜在挑战与机遇

• 租金上涨：随着租赁空间短缺，优质冷库租金可能继续上涨。
• 投资增长：冷链仓储设施成为工业物流投资的重要组成部分。
• 政策支持：国家及地方政府出台多项政策支持冷链物流发展，包括冷链设施建设、ESG理念推广等。

典型案例：前太古冷链上海冷库（现属于万科物流）

• 多温区仓储服务：提供冷冻、冷藏、恒温和常温仓储服务，温度控制范围为-25°C至18°C。
• 先进管理系统：配备射频条码扫描技术，实现库存实时跟踪。
• 绿色建筑认证：获得LEED铂金级认证，体现其在可持续发展方面的领先地位。
• 节能技术应用：配备雨水回收系统、LED照明和地热换热系统，减少能源消耗和环境影响。

附录信息

• 政策支持：2021年多部门出台冷链行业相关政策，推动基础设施建设和运营效率提升。
• 投资动态：2021年华平投资新宜中国完成6次冷链投资，麦格理基础设施与嘉浩控股合作成立嘉浩美库。

联系信息

• 业务联系人：陈家辉、苏智渊、黄宝钢、黄衍维、刘漪、陈戚、林荣杰、魏东、张晓端、贾萱、邓淑贤、李易璇。
• 研究部联系人：Shaun Brodie（大中华区租户研究主管）。

总结

中国冷链物流行业正处于快速增长阶段，未来几年将面临更多仓储空间供应，以满足食品和医药等领域的储运需求。行业发展的核心驱动力包括消费升级、食品安全意识提升、政策支持及技术进步。同时，可持续发展、智能化和高效仓储设计成为推动行业高质量发展的关键方向。随着市场对高效、节能、环保冷库的需求不断上升，投资者和运营商需持续关注技术创新与绿色转型，以应对市场变化并实现长期收益。