2022-10-25-戴德梁行-2022中国冷库物流报_38页_8mb

报告：中国冷链物流市场分析 (Cushman & Wakefield)

执行摘要

随着中国社会经济的日益发展与居民消费水平的提高，对冷链食品的需求显著增长，推高了冷链物流行业。该行业保持两位数增长，预计到2025年市场规模将达到约8970亿元人民币。主要驱动力包括：消费者购买力提升、食品安全意识增强、食品安防需求增长、商品在冷链运输过程中的价值提升，以及药品运输需求增加。上海是冷仓储存空间（约90.2万平方米）最大的市场。仓库建设趋势包括应用可持续技术、物联网（IoT）、智能货架机器人以及建设更高层级的仓库以提高效率。

冷链行业表现

中国冷链市场规模在2020年达到4150亿元，2021年预计超过4800亿元。行业资产轻、周转快、涉及面广。中小型企业发展为主，主要分布在华东、华南和华北地区。

行业驱动因素

• 消费者购买力提升：人均收入增长，推动高质量和风味多样化食品、生鲜食品的消费，电商生鲜交易额和渗透率提高。
• 食品安全与安防：新冠疫情加强了对食品保存和安全的重视，推动采用大数据、物联网、人工智能、自动化车辆、智能货架和机器人等先进技术。
• 食品安防：为保障巨大人口（约14亿）的食物供应，冷链仓储是减少损耗（全球约1/3）、有鉴组织《民以食为天》报告指出）和确保食品安全的关键。
• 商品增值：如食品初加工、分包和定制托盘组装。
• 药品运输：推动医药冷链市场增长，2021年规模超过4800亿元，并继续增长，尤其是在新冠疫情背景下，需要更严苛的超低温（如<-80°C）储存条件。

冷链物流市场

• 现状：上海拥有最大仓储容量（约90.2万平方米），其次是广州和北京。租金方面，深圳最高（4.3元/平方米/天），上海其次（3.8元/平方米/天）。未来供应预计超过80万平方米（截至2023年Q2），租赁需求视乎实际入伙情况，但预计租金可能上升。
• 投资：2021年，物流仓储投资活动显著增加，占工业投资总交易的4%。买家包括国内外投资者，及本土企业。
• 政策：国家级和地方政策鼓励冷链物流发展，目标是提高农产品流通效率、提升安全水平。

趋势

• 可持续发展：拥抱碳中和目标，采用轮岗系统减少能耗，使用可再生能源（如太阳能、风能）。
• 技术应用：物联网用于监控、自动化控制、能源管理系统，实现节能降本。
• 仓库设计：配备自动化系统（如堆垛机）和更高楼层设计（如双倍或三倍层高，减少占地面积），以优化运营效率。

总结

中国冷链物流市场因消费者需求、食品安全、医疗需求增长和配套政策而持续蓬勃发展，预计未来五年将继续高速增长。市场供应增加，但优质空间租赁需求强劲，租金可能上扬。新技术（物联网、自动化、节能设计）和可持续发展理念将成为提升市场效率和吸引投资的关键。