20220926-德邦证券-宏观专题_还需要警惕哪些房地产风险__15页_1mb

房地产市场下行风险分析总结

核心内容

当前房地产市场已持续下行近14个月，其深度与时间长度均超出历史周期。市场下行主要由长期供求关系变化与短期购房需求下行叠加导致，同时引发一系列连锁反应，暴露五类风险。

主要观点

• 市场下行超预期：2021年7月至今商品房销售面积下降近23%，单月最大降幅达39%，持续时间接近14个月，远超2008年、2012年、2014年等历史周期。
• 需求侧为主导因素：虽然政策和供给侧因素存在影响，但当前最大的问题是需求侧，居民部门“去杠杆”和“预防性储蓄”显著，影响购房意愿。
• 库存压力加剧：房企库存压力显著上升，广义库销比达53.7个月，为历史最高水平，表明去化困难。
• 上下游行业风险显现：房地产行业应付账款和票据余额达3.1万亿元，房企对上下游的商票违约增加，尤其在8月占比达67.6%。
• 金融债务风险上升：房地产相关金融债务达54.5万亿元，其中按揭贷款占比约71.4%，不良贷款余额增长，债券违约频发。
• 财政风险凸显：政府税收和财政收入约四分之一依赖土地财政，1-8月土地财政收入减少超4000亿元。
• “烂尾”风险累积：已售未完工期房面积达62亿平方米，预计需6.4年才能完成竣工，加剧居民购房信心危机。

关键信息

1. 房地产市场下行趋势

• 销售面积下降：截至2022年8月，商品房销售面积同比下降27.9%，销售面积单月最大降幅达39%。
• 开发投资下滑：房地产投资同比下降7.4%，外源性融资自2021年11月转负，降幅持续扩大。
• 市场磨底期延长：9月上旬市场仍处于深度下跌，下旬出现反弹，但整体复苏缓慢。

2. 需求侧变化

• 居民储蓄增加：住户部门存贷款差额从2020年初的约30.4万亿元增至2022年8月的39.46万亿元，显示居民边际储蓄倾向增强。
• 购房意愿下降：2022年二季度居民购房支出比例降至16.9%，比去年同期下降2.8个百分点。
• 长期住房需求放缓：预计“十四五”时期住房需求比“十三五”时期减少12.5%，年均新增住房需求约13.3亿平方米。

3. 房企库存风险

• 库存压力上升：广义库销比达53.7个月，为历史最高水平；狭义库销比自2021年6月开始上升。
• 去化困难：库存压力引发房企流动性危机，进而影响期房交付，加剧“烂尾”风险。

4. 上下游行业风险

• 应付账款与票据：房地产行业应付账款和票据合计约3.1万亿元，商票违约率上升。
• 违约占比：房地产项目公司商票违约占比从年初的24%上升至8月的67.6%，贡献近七成商票违约。

5. 金融债务风险

• 金融债务总量：房地产相关金融债务约54.5万亿元，其中按揭贷款占比达71.4%。
• 不良贷款增长：2022年6月个人住房不良贷款余额达837亿元，同比增长30.5%。
• 债券违约频发：2019年以来房地产行业共发生116起债券违约，涉及金额达1435.9亿元，其中2021年以来占比达85.3%。

6. 财政风险

• 土地财政占比：政府税收的五分之一和财政收入的四分之一依赖土地财政，2021年土地财政收入占两本账收入的24%。
• 财政减收：1-8月土地财政收入减少超4000亿元，影响政府可用财力。

7. “烂尾”风险

• 已售未完工面积：2022年8月已售未完工期房面积达62亿平方米，需77.2个月才能完成竣工。
• 竣工速度放缓：2022年竣工面积增速显著下滑，叠加融资收紧，加剧“烂尾”风险。

风险提示

• 估算数据误差：部分数据可能存在偏差。
• 政策效果不及预期：房地产政策可能未能有效刺激市场复苏。
• 疫情形势变化：疫情可能对市场进一步造成冲击。

总结

房地产市场下行已引发多重风险，包括房企库存、上下游债务、金融机构债务、政府财政及居民“烂尾”风险。供需失衡是风险根源，短期内需以“保交楼”和“稳销售”为核心政策。未来需警惕政策效果、疫情变化及数据误差等潜在风险。